Công chứng nhà đất thế nào khi người bán không ký tên được?

Trong giao dịch mua bán nhà đất, chữ ký của các bên là yếu tố bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực pháp lý. Nhưng nếu người bán không thể ký tên – do bệnh tật, tai biến, khuyết tật, tuổi cao, mất năng lực hành vi dân sự hoặc đơn giản là không biết chữ – thì hợp đồng liệu có thể công chứng được không?

Câu trả lời là CÓ, nhưng chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định và có sự hỗ trợ đúng đắn từ công chứng viên. Cùng Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường tìm hiểu rõ hơn.

I. Cơ sở pháp lý về việc ký tên và điểm chỉ

Theo Luật Công chứng 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành:

• Điều 42 quy định: “Người yêu cầu công chứng phải ký tên hoặc điểm chỉ vào văn bản cần công chứng trước mặt công chứng viên.”
• Thông tư 01/2020/TT-BTP hướng dẫn: Trường hợp không ký được thì có thể điểm chỉ (lăn tay) và phải có người làm chứng nếu người đó không biết chữ hoặc không tự mình đọc được văn bản.

Ngoài ra, Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

• Người mất năng lực hành vi dân sự phải có người giám hộ ký thay.
• Việc xác lập giao dịch dân sự phải đảm bảo tự nguyện, minh mẫn tại thời điểm ký kết.

➡Như vậy, không thể ký tên không có nghĩa là không thể giao dịch. Vấn đề nằm ở chỗ người đó còn đủ điều kiện để xác lập giao dịch hay không, và phải lựa chọn đúng cách thức thay thế chữ ký.

II. Các tình huống thực tế thường gặp & cách xử lý

1. Người bán bị liệt tay, run tay, tai biến không thể cầm bút ký tên nhưng vẫn minh mẫn

Khi người bán bị liệt tay, run tay, hoặc đang hồi phục sau tai biến nhưng vẫn còn minh mẫn, việc ký tên trở nên khó khăn. Tuy nhiên, nếu người bán vẫn hiểu rõ giao dịch, có thể sử dụng giải pháp điểm chỉ (lăn tay) thay chữ ký.

🌟 Giải pháp: Điểm chỉ thay chữ ký

✅ Điều kiện:

• Người bán phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và nhận thức rõ ràng về giao dịch.
• 🔑 Lăn vân tay rõ ràng, thường sử dụng ngón tay trỏ, với dấu vân tay không mờ.
• 👥 Có người làm chứng (người thân, bạn bè, hàng xóm) có mặt trong quá trình công chứng.
• 📝 Cách thực hiện:
• Công chứng viên sẽ xác minh năng lực nhận thức của người bán trước khi tiến hành điểm chỉ.
• Sau đó, người bán sẽ lăn tay vào hợp đồng thay cho chữ ký.

📌 Tại Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường, công chứng viên có thể đến tận nơi như bệnh viện hoặc nhà riêng để thực hiện công chứng, xác minh năng lực hành vi và chứng kiến việc điểm chỉ, giúp đảm bảo đầy đủ thủ tục pháp lý mà không gây phiền hà cho người bán.

2. Người bán đang nằm viện hoặc không thể đi lại đến văn phòng công chứng

Khi người bán không thể di chuyển đến văn phòng công chứng do sức khỏe yếu, nằm viện, hoặc gặp khó khăn trong việc đi lại, chúng ta cần có phương án giải quyết phù hợp.

💡 Giải pháp 1: Ủy quyền cho người thân ký thay

• ✅ Điều kiện:
• Người bán cần lập hợp đồng ủy quyền (trước khi mất khả năng ký kết).
• 🖊️ Người được ủy quyền phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
• 📝 Nội dung ủy quyền phải rõ ràng, ghi chi tiết: “Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất…”.

💡 Giải pháp 2: Công chứng viên đến bệnh viện thực hiện công chứng tại chỗ

Công chứng viên sẽ đến trực tiếp bệnh viện hoặc nhà riêng của người bán để thực hiện công chứng tại chỗ, giúp giao dịch được thực hiện mà không làm gián đoạn tiến độ.

📌 Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường cung cấp dịch vụ công chứng tận nơi miễn phí, giúp giải quyết nhanh chóng mà không ảnh hưởng đến tiến độ giao dịch.

3. Người bán không biết chữ, chưa từng học hoặc không thể đọc

Trong trường hợp người bán không biết chữ, chưa từng học hoặc không thể đọc, việc ký hợp đồng cần phải được thực hiện theo một quy trình đặc biệt.

✨ Giải pháp: Điểm chỉ có người làm chứng và đọc lại nội dung

• ✅ Điều kiện:
• 👥 Có người làm chứng không liên quan đến quyền lợi trong giao dịch.
• 🎧 Công chứng viên sẽ đọc lại toàn bộ hợp đồng cho người bán nghe, giúp họ hiểu rõ về các điều khoản trước khi đồng ý điểm chỉ.
• Biên bản công chứng sẽ được lập, ghi rõ lý do tại sao người bán không thể ký và phải lăn tay thay cho chữ ký.

📌 Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường đặc biệt chú trọng đến các giao dịch kiểu này. Chúng tôi sẽ ghi âm, ghi hình (nếu cần thiết) để đảm bảo tính minh bạch và tránh tranh chấp pháp lý về sau.

Xem thêm>>> Công chứng tại nhà miễn phí: an toàn, nhanh chóng, đúng pháp luật

4. Người bán bị mất trí nhớ, lú lẫn hoặc có dấu hiệu tâm thần

Khi người bán có dấu hiệu mất trí nhớ, lú lẫn, hoặc các vấn đề về tâm thần, việc thực hiện giao dịch phải theo quy định chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi cho người bán.

🛡️ Giải pháp: Không thể công chứng trực tiếp – phải thông qua giám hộ

• ✅ Thủ tục:
• 📝 Giấy xác nhận y tế hoặc kết luận từ giám định pháp y xác nhận người bán không có khả năng hành vi dân sự.
• ⚖️ Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự: Tòa án sẽ quyết định người bán không còn khả năng tự quyết.
• 👨‍⚖️ Giám hộ hợp pháp sẽ thay mặt người bán ký hợp đồng và thực hiện giao dịch.

📌 Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường luôn thẩm tra kỹ năng lực hành vi dân sự, đặc biệt đối với người cao tuổi hoặc có dấu hiệu bất thường trong hành vi, giúp bảo vệ quyền lợi của các bên và đảm bảo hợp đồng được thực hiện hợp pháp.

III. Những rủi ro trong công chứng nhà đất khi không xử lý đúng tình huống

Việc người bán không thể ký tên do yếu tố sức khỏe, tuổi tác hoặc mất năng lực hành vi dân sự là một tình huống nhạy cảm và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Nếu không được xử lý đúng quy trình, giao dịch không chỉ bị đình trệ mà còn có thể bị tuyên vô hiệu, dẫn đến thiệt hại nặng nề cho các bên – đặc biệt là bên mua. Dưới đây là các rủi ro điển hình:

1. Hợp đồng có nguy cơ bị tuyên vô hiệu vì vi phạm điều kiện giao kết

Theo Điều 117 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015, một hợp đồng dân sự chỉ có hiệu lực nếu đáp ứng đủ các điều kiện: chủ thể có năng lực hành vi dân sự, giao kết tự nguyện, mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Nếu người bán:

• Bị mất hoàn toàn năng lực hành vi dân sự nhưng vẫn điểm chỉ hoặc ký tên;
• Không minh mẫn tại thời điểm công chứng do tai biến, sa sút trí tuệ;
• Bị lừa dối, ép buộc hoặc không hiểu rõ nội dung giao dịch;

➡️ thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu toàn phần hoặc một phần theo phán quyết của tòa án. Việc tuyên vô hiệu có thể xảy ra ngay cả khi công chứng viên đã chứng thực, nếu có đủ chứng cứ chứng minh rằng các điều kiện pháp lý ban đầu không được đảm bảo.

2. Người mua đối mặt với nguy cơ mất trắng tiền và không được nhận tài sản

Trong giao dịch mua bán nhà đất, người mua thường thanh toán trước hoặc đồng thời với việc ký hợp đồng công chứng. Nhưng nếu sau đó phát hiện người bán không đủ năng lực hành vi dân sự, hoặc quá trình công chứng sai quy trình thì:

• Giao dịch bị vô hiệu và người mua phải hoàn trả lại tài sản (nhà đất);
• Tuy nhiên, người bán có thể đã qua đời, mất năng lực, không còn khả năng trả lại tiền, hoặc số tiền đã được tiêu dùng bởi người thân của họ;
• Quá trình đòi lại tiền vô cùng khó khăn, nhất là khi tài sản thừa kế phải chia cho nhiều người hoặc đang có tranh chấp.

⚠️ Kết quả: Người mua mất quyền sử dụng đất, không sang tên được sổ đỏ, và có nguy cơ thiệt hại toàn bộ số tiền đã bỏ ra.

3. Tranh chấp pháp lý kéo dài, thiệt hại về tinh thần, thời gian và chi phí

Trong nhiều trường hợp thực tế, giao dịch bị tranh chấp sau công chứng do:

• Con cái, người thân của bên bán không đồng ý với việc chuyển nhượng;
• Có người khiếu kiện vì cho rằng người bán mất trí, bị lừa, bị ép buộc;
• Phát sinh khiếu nại yêu cầu hủy hợp đồng, thậm chí khởi kiện ra tòa.

⏳ Những vụ việc như vậy thường kéo dài hàng năm, gây căng thẳng, phiền toái và tốn kém:

• Phí luật sư, chi phí giám định y tế hoặc chữ viết;
• Thời gian tham gia hòa giải, tố tụng;
• Ảnh hưởng đến uy tín và kế hoạch sử dụng, đầu tư tài sản của người mua.

4. Trách nhiệm pháp lý đối với công chứng viên và Văn phòng công chứng

Công chứng viên nếu thực hiện việc công chứng không đúng quy định – chẳng hạn:

• Không trực tiếp xác minh năng lực hành vi dân sự của người bán;
• Không yêu cầu hồ sơ y tế khi người bán có dấu hiệu bất thường;
• Cho điểm chỉ mà không có người làm chứng khi bắt buộc;

➡️ thì có thể bị:

• Xử lý kỷ luật, thu hồi thẻ hành nghề;
• Chịu trách nhiệm dân sự nếu gây thiệt hại cho bên mua do lỗi trong công chứng;
• Văn phòng công chứng có thể phải bồi thường thiệt hại từ quỹ bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.

🛡️ Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường – Giải pháp an toàn, đúng luật

Tại Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường, mọi trường hợp đặc biệt như người bán không ký được đều được xử lý theo quy trình thẩm định khắt khe:

✅ Công chứng viên trực tiếp gặp gỡ, kiểm tra năng lực, xác minh ý chí tự nguyện của bên bán;

✅ Có thể yêu cầu giấy xác nhận y tế, hoặc phối hợp người làm chứng trong các tình huống cần thiết;

✅ Lưu trữ biên bản làm việc, video, hình ảnh để chứng minh tính hợp pháp của giao dịch;

✅ Tư vấn đầy đủ rủi ro pháp lý cho các bên trước khi đặt bút.

Nhờ sự cẩn trọng này, mọi giao dịch đều được bảo vệ tốt nhất, giảm thiểu tối đa nguy cơ tranh chấp về sau.

IV. Quy trình công chứng khi người bán không thể ký tên

Tại Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường, quy trình xử lý các trường hợp này được thực hiện chặt chẽ để đảm bảo tính hợp pháp và tránh rủi ro tranh chấp về sau.

✅ Bước 1: Tiếp nhận thông tin – đánh giá sơ bộ

• Người yêu cầu công chứng cung cấp thông tin về lý do người bán không thể ký.
• Công chứng viên đánh giá hồ sơ pháp lý, năng lực hành vi dân sự của người bán qua thông tin ban đầu và bệnh lý nếu có.

✅ Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ Hồ sơ công chứng vẫn bao gồm:

• CMND/CCCD, sổ hộ khẩu các bên;
• Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất (Sổ đỏ/Giấy chứng nhận);
• Giấy tờ y tế hoặc xác nhận tình trạng sức khỏe nếu người bán bị tai biến, bệnh lý;
• Giấy tờ của người làm chứng (nếu cần);

✅ Bước 3: Kiểm tra năng lực, ý chí, điều kiện pháp lý

• Công chứng viên trực tiếp gặp người bán (tại nhà hoặc bệnh viện nếu cần) để xác minh khả năng nhận thức và ý chí tự nguyện.
• Nếu người bán không biết chữ hoặc không đọc được, phải có người làm chứng đáng tin cậy đi kèm.
• Việc lăn vân tay (điểm chỉ) được thực hiện trước mặt công chứng viên, và thường kèm biên bản xác nhận lý do không ký tên

✅ Bước 4: Lập hợp đồng & công chứng

• Công chứng viên đọc lại hợp đồng cho người bán nghe toàn bộ (trong trường hợp không biết chữ);
• Các bên thực hiện ký tên hoặc điểm chỉ theo quy định;
• Hợp đồng được đóng dấu, vào sổ công chứng theo trình tự thông thường.

✅ Bước 5: Giao hợp đồng và hướng dẫn thủ tục sang tên

• Văn phòng bàn giao bản hợp đồng gốc đã công chứng;
• Hướng dẫn người mua thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường – Đồng hành trong mọi tình huống phức tạp

Với hơn 10 năm kinh nghiệm xử lý các hồ sơ nhà đất khó – đặc biệt là các tình huống người ký không thể ký, người lớn tuổi, bệnh nhân, người không biết chữ – chúng tôi tự hào là lựa chọn đáng tin cậy của hàng nghìn khách hàng tại Thanhf phố Hồ Chí Minh.

Dịch vụ nổi bật:

✅ Công chứng tận nơi miễn phí tại nhà riêng, bệnh viện, viện dưỡng lão…

✅ Tư vấn giải pháp pháp lý khi người bán không thể ký tên.

✅ Soạn thảo hợp đồng công chứng đúng pháp luật – an toàn tuyệt đối.

📍 Thông tin liên hệ:

Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường

• 📍 Địa chỉ: 184 Dương Bá Trạc, phường 2, quận 8, TP HCM.
• ☎️ Hotline/Zalo: 09.24.24.5656
• 📧 Email: ccnguyenvietcuong@gmail.com
• 🕐 Làm việc tất cả các ngày trong tuần (kể cả cuối tuần & ngày lễ)
• 🚗 Miễn phí công chứng tại nhà nội thành và khu vực lân cận

V. Kết luận

Việc người bán không thể ký tên không phải là “chấm hết” cho giao dịch nhà đất. Quan trọng là xử lý đúng pháp luật, linh hoạt trong giải pháp và lựa chọn một đơn vị công chứng uy tín để đồng hành.

👉 Đừng để những trở ngại nhỏ đánh mất giao dịch lớn. Liên hệ ngay để Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường tư vấn và hỗ trợ tận nơi – nhanh chóng, hợp pháp, an toàn tuyệt đối.