Cam kết tài sản riêng: Làm trước hay sau khi mua bất động sản?

18/06/2025

Nhiều cặp vợ chồng lựa chọn cam kết tài sản riêng để giữ quyền sở hữu trọn vẹn với bất động sản mua bằng tiền cá nhân. Tuy nhiên, không ít người băn khoăn: nên lập cam kết tài sản riêng trước hay sau khi mua nhà đất thì hợp pháp và thực sự có giá trị?

Đặc biệt, thời điểm lập cam kết sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc ghi nhận trên sổ đỏ, và là căn cứ quan trọng nếu xảy ra tranh chấp tài sản sau này. Cùng tìm hiểu kỹ hơn để bảo vệ tài sản của bạn một cách tốt nhất.

1. Cam kết tài sản riêng là gì và vì sao cần? 📝🔐

Cam kết tài sản riêng là văn bản thể hiện sự thỏa thuận giữa vợ chồng (hoặc những người chuẩn bị kết hôn) rằng một tài sản cụ thể – như bất động sản – là tài sản riêng của một người, không phải tài sản chung của hai vợ chồng.

Vì sao cần cam kết tài sản riêng?

Bảo vệ tài sản cá nhân: Đảm bảo quyền sở hữu tuyệt đối đối với tài sản được hình thành từ nguồn riêng của bạn.
Minh bạch tài chính: Rõ ràng hóa ranh giới tài sản riêng và tài sản chung, tránh nhầm lẫn.
Phòng ngừa tranh chấp: Giảm thiểu khả năng xảy ra mâu thuẫn, kiện tụng về tài sản khi ly hôn hoặc thừa kế.

Theo Điều 47 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, vợ chồng có quyền lựa chọn áp dụng chế độ tài sản theo thỏa thuận. Thỏa thuận này phải được lập bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Văn bản này có giá trị pháp lý nếu được lập đúng thời điểm và hình thức theo quy định.

Có thể bạn quan tâm>>> Chung cư mua trả góp trước khi cưới, ra sổ sau khi cưới: tài sản chung hay riêng?

2. Cam kết tài sản riêng trước hay sau khi mua bất động sản: Lựa chọn nào tối ưu? ⏳🔑

Thời điểm lập cam kết tài sản riêng có vai trò cực kỳ quan trọng, quyết định đến tính pháp lý và khả năng bảo vệ tài sản của bạn.

2.1. Lập cam kết tài sản riêng trước khi mua bất động sản: Thời điểm vàng ✅

Đây là thời điểm tối ưu và được khuyến khích nhất về mặt pháp lý. Khi bạn lập và công chứng cam kết tài sản riêngtrước khi ký hợp đồng mua bán bất động sản, nội dung "bất động sản thuộc sở hữu riêng" sẽ được thể hiện rõ ràng ngay từ đầu.

Lợi ích pháp lý khi lập trước khi mua:

Cơ sở đăng ký sổ đỏ: Văn bản cam kết này sẽ được nộp kèm trong hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng).
Ghi nhận rõ ràng trên sổ đỏ: Cơ quan đăng ký sẽ căn cứ vào cam kết để ghi nhận bất động sản là tài sản riêng của một người trên sổ đỏ, nếu người yêu cầu. Ví dụ: "Tài sản riêng của ông/bà [Tên]".
Bảo vệ tuyệt đối:
- Bất động sản được ghi nhận rõ là tài sản riêng ngay từ ban đầu.
- Tòa án sẽ dễ dàng công nhận đây là tài sản riêng của bạn nếu có tranh chấp, vì đã có bằng chứng rõ ràng về ý chí và nguồn gốc tài sản ngay tại thời điểm hình thành.
- Dễ dàng chứng minh nguồn gốc tài sản và ý chí sở hữu độc lập.

Ví dụ minh họa: Anh Quang và chị Mai chuẩn bị kết hôn. Anh Quang muốn dùng tiền tiết kiệm cá nhân có từ trước hôn nhân để mua một căn nhà. Trước khi ký hợp đồng mua bán căn nhà, anh Quang và chị Mai đã cùng nhau đến văn phòng công chứng để lập văn bản cam kết tài sản riêng, trong đó nêu rõ căn nhà sắp mua sẽ là tài sản riêng của anh Quang. Văn bản này được công chứng và nộp kèm hồ sơ khi làm thủ tục cấp sổ đỏ. Sổ đỏ sau đó được cấp chỉ đứng tên anh Quang và ghi chú "Tài sản riêng của anh Quang".

2.2. Lập cam kết tài sản riêng sau khi đã mua bất động sản: Rủi ro tiềm ẩn ⚠️

Nhiều người thường chỉ nghĩ đến việc cam kết tài sản riêng sau khi đã mua nhà và đã kết hôn. Tuy nhiên, điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý:

Mặc định tài sản chung: Theo Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, tài sản được mua trong thời kỳ hôn nhân (bao gồm cả việc ký hợp đồng mua bán và nhận bàn giao) mặc định được coi là tài sản chung của vợ chồng, trừ khi có căn cứ chứng minh tài sản đó có được từ tài sản riêng của một bên.
Không thay đổi bản chất ban đầu: Việc lập cam kết sau khi tài sản đã được xác lập là tài sản chung không thể tự động thay đổi được bản chất pháp lý ban đầu của tài sản đó.
Sổ đỏ không thể hiện rõ: Dù có cam kết sau đó, sổ đỏ vẫn sẽ không thể hiện tài sản này là tài sản riêng trừ khi có thủ tục chuyển đổi phức tạp hơn.

Rủi ro pháp lý khi lập sau khi mua:

Khó được Tòa án công nhận: Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án có thể xem xét rằng văn bản cam kết được lập sau khi tài sản đã hình thành (và được mặc định là tài sản chung), do đó tính ràng buộc của nó sẽ không cao bằng việc lập trước.
Dễ bị phản đối: Bên còn lại có quyền phản đối, cho rằng cam kết không phản ánh đúng nguồn gốc tài sản chung hoặc sự tự nguyện.
Nguy cơ chia đôi tài sản: Nếu không có bằng chứng thuyết phục về nguồn gốc tiền riêng và không có thỏa thuận pháp lý chặt chẽ từ đầu, tài sản dễ bị Tòa án chia đôi khi ly hôn.

Ví dụ minh họa: Anh Minh mua một căn hộ chung cư vào năm 2023, sau khi đã kết hôn với chị Hà. Nguồn tiền mua căn hộ là tiền tiết kiệm của anh Minh có từ trước hôn nhân. Tuy nhiên, do chủ quan, anh Minh không lập cam kết tài sản riêng nào trước hay tại thời điểm mua. Sau này, khi có mâu thuẫn, anh Minh và chị Hà mới lập một văn bản cam kết rằng căn hộ là tài sản riêng của anh Minh. Nếu xảy ra ly hôn, chị Hà có thể lập luận căn hộ là tài sản chung vì được mua trong thời kỳ hôn nhân. Văn bản cam kết được lập sau đó có thể không đủ mạnh để chứng minh ý chí sở hữu riêng ngay từ đầu, và anh Minh sẽ gặp khó khăn trong việc bảo vệ toàn bộ căn hộ là tài sản riêng của mình.

Cam kết tài sản riêng

Xem thêm>>> Muốn chọn văn phòng công chứng uy tín? Đây là những tiêu chí bạn không thể bỏ qua!

3. Tài sản chung muốn tách thành tài sản riêng: Giải pháp thay thế hợp pháp

Nếu bạn đã bỏ lỡ thời điểm vàng để lập cam kết tài sản riêng trước khi mua, và bất động sản đã được coi là tài sản chung (ví dụ: cả hai vợ chồng cùng đứng tên, hoặc mua trong thời kỳ hôn nhân mà không có cam kết từ đầu), bạn vẫn có thể hợp pháp hóa tài sản thành riêng thông qua hợp đồng tặng cho phần sở hữu giữa vợ chồng.

3.1. Cách thực hiện hợp đồng tặng cho phần sở hữu: 🎁

Bước 1: Lập hợp đồng tặng cho: Vợ hoặc chồng lập hợp đồng tặng cho phần sở hữu của mình (thường là 1/2 giá trị) cho người còn lại.
Bước 2: Công chứng: Mang hợp đồng đến Văn phòng công chứng. Điều này đảm bảo tính pháp lý của giao dịch.
Bước 3: Đăng ký biến động: Sau khi có hợp đồng công chứng, thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật lại thông tin trên sổ hồng.

3.2. Ví dụ thực tế:

Anh Nam và chị Hoa cùng đứng tên trên sổ hồng căn hộ mà họ mua trong thời kỳ hôn nhân. Sau một thời gian, chị Hoađồng ý chuyển phần sở hữu của mình cho anh Nam để căn nhà trở thành tài sản riêng của anh Nam. Cặp đôi đã đến Văn phòng Công chứng Nguyễn Việt Cường để lập và công chứng hợp đồng tặng cho phần sở hữu của chị Hoa cho anh Nam. Sau đó, anh Nam thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai để sổ hồng được cập nhật chỉ đứng tên một mình anh Nam. Căn nhà đã trở thành tài sản riêng hợp pháp của anh Nam.

3.3. Lưu ý quan trọng khi lập hợp đồng tặng cho giữa vợ chồng: 📜✅

Miễn thuế: Hợp đồng tặng cho bất động sản giữa vợ với chồng (và ngược lại) được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định của pháp luật.
Nội dung rõ ràng: Hợp đồng cần thể hiện rõ tỷ lệ phần sở hữu tặng cho (ví dụ: tặng cho 50% quyền sở hữu).
Đăng ký biến động bắt buộc: Việc đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền là bước cuối cùng và bắt buộc để giao dịch có hiệu lực pháp lý hoàn toàn và được ghi nhận trên sổ đỏ.

4. Bảng so sánh hai thời điểm cam kết tài sản riêng 📊🔍

Thời điểm cam kết	Sổ đỏ ghi nhận	Khả năng bảo vệ tài sản	Rủi ro pháp lý
Trước khi mua bất động sản	Ghi tên một người, có thể ghi rõ "tài sản riêng" nếu yêu cầu.	✅ Rất cao – Pháp lý rõ ràng, khó tranh cãi.	Thấp
Sau khi đã mua bất động sản (và tài sản đã mặc định là chung)	Thường không thể hiện là tài sản riêng.	❌ Thấp – Dễ bị tranh chấp, khó chứng minh ý chí ban đầu.	Cao

5. Nên công chứng cam kết tài sản riêng ở đâu? 🏢🤝

Việc lựa chọn một văn phòng công chứng uy tín là yếu tố then chốt để đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của bạn. Một văn phòng công chứng chuyên nghiệp, am hiểu pháp lý tài sản vợ chồng sẽ:

Soạn thảo nội dung chuẩn: Đảm bảo văn bản cam kết tài sản riêng của bạn được soạn thảo đúng luật, chặt chẽ.
Tư vấn hiệu quả: Hướng dẫn bạn về thời điểm lập cam kết tối ưu và các thủ tục liên quan.
Hỗ trợ ghi nhận: Hướng dẫn các bước để ghi rõ “tài sản riêng” vào hồ sơ cấp sổ đỏ/sổ hồng (nếu đủ điều kiện).

📍 Nếu bạn ở Thành phố Hồ Chí Minh, Văn phòng Công chứng Nguyễn Việt Cường là một địa chỉ đáng tin cậy. Chúng tôi chuyên xử lý các hồ sơ liên quan đến cam kết tài sản riêng, tài sản chung – riêng, hợp đồng tặng cho, đảm bảo nhanh chóng – chính xác – đúng luật, giúp bạn an tâm bảo vệ tài sản của mình.

6. Các câu hỏi thường gặp về cam kết tài sản riêng ❓💬

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp liên quan đến cam kết tài sản riêng và bất động sản:

6.1. Cam kết tài sản riêng có cần công chứng không?

Trả lời: Có, theo Điều 47 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, cam kết tài sản riêng (hoặc thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng) phải được lập bằng văn bản và có công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.

6.2. Cam kết tài sản riêng có được ghi vào sổ đỏ không?

Trả lời: Nếu cam kết tài sản riêng được lập và công chứng trước khi mua bất động sản, và người mua yêu cầu, cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất có thể ghi rõ "tài sản riêng của [tên người mua]" trên sổ đỏ. Nếu cam kết sau khi đã có sổ chung, việc ghi nhận trực tiếp lên sổ đỏ là tài sản riêng sẽ cần thêm thủ tục khác như hợp đồng tặng cho.

6.3. Chi phí công chứng cam kết tài sản riêng là bao nhiêu?

Trả lời: Chi phí công chứng sẽ tùy thuộc vào từng văn phòng công chứng và giá trị tài sản được cam kết. Bạn nên liên hệ trực tiếp với văn phòng công chứng để được báo giá cụ thể.

6.4. Văn bản cam kết tài sản riêng có thể bị hủy bỏ không?

Trả lời: Văn bản cam kết tài sản riêng có thể bị vô hiệu nếu vi phạm các điều kiện về hiệu lực của giao dịch dân sự (ví dụ: không tự nguyện, bị lừa dối, ép buộc). Các bên cũng có thể thỏa thuận sửa đổi hoặc hủy bỏ thỏa thuận về chế độ tài sản, nhưng phải lập thành văn bản và công chứng theo quy định.

6.5. Nếu mua chung cư trả góp trước hôn nhân, nhưng muốn là tài sản riêng thì nên làm gì?

Trả lời: Nếu bạn mua chung cư trả góp trước hôn nhân, bạn nên lập và công chứng cam kết tài sản riêng với người chuẩn bị kết hôn ngay trước khi ký hợp đồng mua bán hoặc ngay sau đó, trước khi các khoản trả góp bằng tiền chung phát sinh. Đồng thời, cần lưu giữ các bằng chứng về nguồn tiền riêng đã dùng để trả góp.

6.6. Cam kết tài sản riêng có ảnh hưởng đến việc phân chia tài sản khi ly hôn không?

Trả lời: Có, cam kết tài sản riêng được công chứng có giá trị pháp lý cao và là bằng chứng quan trọng để xác định tài sản riêng khi ly hôn, giúp quá trình phân chia rõ ràng và công bằng hơn theo ý chí của các bên.

Kết luận ✅💖

Cam kết tài sản riêng trước khi mua bất động sản là cách an toàn và hiệu quả nhất để xác lập và bảo vệ quyền sở hữu tuyệt đối đối với nhà đất của bạn. Đây là thời điểm vàng để khẳng định ý chí và nguồn gốc tài sản, đảm bảo tính pháp lý vững chắc.

Việc lập cam kết sau khi tài sản đã được hình thành và mặc định là tài sản chung tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và có thể không đạt được hiệu quả như mong muốn. Nếu bạn đã lỡ thời điểm này, hãy cân nhắc lập hợp đồng tặng cho phần sở hữu để chuyển tài sản chung thành riêng một cách hợp pháp.

Luôn tìm kiếm sự tư vấn và thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng chuyên nghiệp để bảo vệ quyền lợi của bạn một cách tốt nhất! 📞🏢

LIÊN HỆ NGAY KHI CẦN HỖ TRỢ!