Công chứng mua bán chung cư: Hướng dẫn định giá và thẩm định

30/05/2025

Định giá công chứng mua bán chung cư giữ vai trò quan trọng trong quá trình giao dịch bất động sản. Nhận thức được giá trị thực của căn hộ không chỉ giúp bên bán đạt được mức giá hợp lý mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên mua. Trong bài viết này, chúng ta sẽ trình bày chi tiết về lý do cần phải định giá, quy trình thực hiện cùng với các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị căn hộ và những lưu ý cần thiết khi công chứng giao dịch.

1. Tại sao cần định giá khi công chứng mua bán chung cư?

Việc định giá trong công chứng mua bán chung cư không chỉ giúp các bên tham gia giao dịch hiểu rõ giá trị thực của căn hộ mà còn mang lại nhiều lợi ích khác, bao gồm:

Đảm bảo sự công bằng trong giao dịch: Khi cả bên mua và bên bán đều có thông tin rõ ràng về giá trị căn hộ, điều này giúp bảo đảm một giao dịch công bằng và minh bạch. Bên bán sẽ không thể yêu cầu mức giá quá cao hay bên mua không thể trả giá thấp hơn giá trị thực của căn hộ.
Thực hiện nghĩa vụ thuế đúng cách: Giá trị tài sản cũng là cơ sở để xác định nghĩa vụ thuế mà bên mua và bên bán phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Việc định giá chính xác giúp các bên thực hiện nghĩa vụ thuế một cách chính xác, tránh rủi ro bị xử phạt do kê khai sai.
Giảm thiểu rủi ro pháp lý: Một trong những rủi ro lớn khi giao dịch bất động sản là tranh chấp pháp lý. Định giá giúp các bên hiểu rõ hơn về các nghĩa vụ và quyền lợi của mình, từ đó có thể hạn chế triệt để các tranh chấp phát sinh sau này.

2. Quy trình định giá công chứng mua bán chung cư

2.1. Lựa chọn đơn vị định giá

Đối với việc định giá căn hộ, lựa chọn một đơn vị định giá uy tín là điều vô cùng cần thiết. Dưới đây là một số loại hình đơn vị định giá:

Công ty thẩm định giá độc lập: Các công ty này thường có các chuyên gia được đào tạo bài bản về thẩm định giá và có giấy phép hoạt động, đảm bảo tính khách quan và chuyên nghiệp trong việc đưa ra mức định giá.
Ngân hàng: Một số ngân hàng cũng cung cấp dịch vụ thẩm định giá cho khách hàng đang vay vốn để mua căn hộ. Dịch vụ này thường đi kèm với khoản cho vay, giúp kiểm soát rủi ro cho cả ngân hàng và khách hàng.
Chuyên gia tư vấn bất động sản: Chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản cũng có thể giúp định giá, tuy nhiên cần kiểm tra xem họ có đủ kiến thức và chứng chỉ hoạt động hay không.

2.2. Chuẩn bị hồ sơ cần thiết

Trước khi tiến hành định giá, bạn cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ liên quan, bao gồm:

Giấy tờ về căn hộ: Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng), hợp đồng mua bán, giấy tờ liên quan đến việc xây dựng, và các tài liệu khác chứng minh quyền sở hữu và tình trạng pháp lý của căn hộ.
Thông tin về vị trí và tiện ích: Thông tin chi tiết về địa điểm căn hộ cũng như các tiện ích xung quanh (như trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại) thường ảnh hưởng lớn đến giá trị căn hộ.
Dữ liệu về căn hộ: Diện tích căn hộ, số phòng ngủ, phòng tắm và tình trạng sử dụng cũng cần được cung cấp để chuyên gia có thể đưa ra định giá chính xác.

2.3. Thẩm định giá căn hộ

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chuyên gia định giá sẽ thực hiện các bước sau để thẩm định giá trị căn hộ:

Khảo sát thực tế: Chuyên gia sẽ tới tận nơi để kiểm tra tình trạng thực tế của căn hộ. Họ sẽ xem xét cấu trúc xây dựng, chất lượng các vật liệu sử dụng và các trang thiết bị nội thất có liên quan.
Phân tích thị trường: Dựa trên dữ liệu thị trường hiện tại (giá bán dự án tương tự trong khu vực), chuyên gia sẽ đánh giá và phân tích các yếu tố tác động đến giá trị căn hộ.
Đưa ra báo cáo định giá: Sau khi hoàn tất các bước khảo sát và phân tích, chuyên gia sẽ lập một báo cáo chi tiết, trong đó nêu rõ giá trị ước tính của căn hộ và lý do cho mức định giá đó.

Định giá công chứng mua bán chung cư

>>> Xem thêm: Công chứng mua bán chung cư chưa hoàn công.

3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị chung cư

3.1. Vị trí

Vị trí là yếu tố xếp hạng hàng đầu trong định giá bất động sản:

Gần gũi các tiện ích: Các căn hộ gần các trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, công viên và các dịch vụ phục vụ hàng ngày sẽ có giá trị cao hơn. Việc dễ dàng tiếp cận các cơ sở hạ tầng này không chỉ tạo điều kiện sống thuận lợi mà còn ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
Mật độ dân cư và hạ tầng xung quanh: Các khu vực có dân cư đông đúc kéo theo sự gia tăng nhu cầu về nhà ở, tạo áp lực tăng giá. Ngoài ra, hạ tầng giao thông như đường xá, metro, hay trạm xe buýt cũng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

3.2. Diện tích và thiết kế

Diện tích căn hộ: Diện tích lớn hơn thường có giá trị cao hơn. Thiết kế của căn hộ cũng quan trọng; căn hộ với thiết kế hợp lý, tối ưu không gian sẽ được ưa chuộng hơn.
Chất lượng xây dựng và trang thiết bị: Căn hộ được xây dựng bằng vật liệu bền bỉ, chất lượng tốt thường có giá trị cao hơn. Điều này bao gồm các yếu tố như độ bền của kết cấu, chất lượng nội thất, và hệ thống điện nước.

3.3. Tình trạng pháp lý

Giấy tờ pháp lý: Căn hộ có Giấy chứng nhận quyền sở hữu rõ ràng và hợp lệ sẽ có giá trị cao hơn so với căn hộ chưa hoàn công hoặc có những vấn đề pháp lý. Những trường hợp này luôn tiềm ẩn rủi ro cho bên mua và dễ dàng dẫn đến tranh chấp sau này.
Tình trạng hoàn công: Căn hộ đã có giấy hoàn công sẽ dễ dàng hơn trong việc đăng ký quyền sở hữu và cũng sẽ có giá mua bán cao hơn vì giảm thiểu rủi ro hợp pháp cho bên mua.

4. Thực hiện công chứng sau khi định giá

4.1. Soạn thảo hợp đồng mua bán

Hợp đồng mua bán căn hộ phải ghi rõ giá trị được xác định dựa trên kết quả định giá. Các điều khoản chính cần có trong hợp đồng bao gồm:

Giá bán đã thỏa thuận: Ghi rõ số tiền mà bên mua sẽ trả cho bên bán dựa trên kết quả định giá.
Thông tin về pháp lý: Đảm bảo rằng bên bán đã chuyển nhượng quyền sở hữu đúng quy định pháp luật, đồng thời nhắc đến trạng thái pháp lý của căn hộ (có giấy tờ đầy đủ hay không).

4.2. Thủ tục công chứng

Để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán căn hộ, cả hai bên cần:

Chuẩn bị hồ sơ công chứng: Hồ sơ cần có hợp đồng mua bán, báo cáo định giá, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, giấy chứng nhận hoàn công (nếu có) và các giấy tờ pháp lý khác liên quan.
Hẹn lịch công chứng tại Văn phòng công chứng: Tới Văn phòng công chứng, nơi các công chứng viên sẽ xem xét từng hồ sơ và tư vấn về các điều khoản trong hợp đồng. Họ có trách nhiệm đảm bảo rằng hợp đồng đã được soạn thảo đúng quy định và quyền lợi của các bên đều được bảo vệ.
Ký kết hợp đồng: Sau khi đã đồng thuận tất cả các điều khoản, hai bên thực hiện việc ký kết hợp đồng và công chứng viên sẽ đóng dấu chứng nhận, tạo ra tài liệu có giá trị pháp lý.

Định giá công chứng mua bán chung cư

>>> Xem thêm: Công chứng mua bán chung cư bị thế chấp ngân hàng.

Kết luận

Định giá công chứng mua bán chung cư không chỉ là yêu cầu pháp lý mà còn là một bước quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi của cả bên mua và bên bán. Quy trình định giá chính xác sẽ giúp xác định giá trị thực của căn hộ, từ đó tạo điều kiện cho một giao dịch minh bạch và công bằng. Nếu bạn cần hỗ trợ trong việc công chứng và định giá, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường theo số hotline 09.2424.5656 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp. Với đội ngũ chuyên viên tận tâm và tận tình, chúng tôi cam kết sẽ mang đến cho bạn dịch vụ chất lượng cao, giúp bạn thực hiện giao dịch một cách an toàn và hiệu quả.

>>> Xem thêm: Bạn có đang hiểu sai vai trò của phòng công chứng?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

Miễn phí công chứng tại nhà - Phục vụ 24/7

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Việt Cường: Thạc sĩ Luật học, nguyên là Giảng viên Trường Đại học Luật Hà Nội, Thẩm phán, Phó Chánh tòa Dân sự, Chánh tòa Lao động, Tòa án nhân dân tối cao. Ủy viên Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao. Giảng viên kiêm chức đào tạo Luật sư và Thẩm phán của Học viện tư pháp.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.