Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu trong những trường hợp nào?

30/08/2021

Nhiều khách hàng hiện nay đang quan tâm và muốn biết thực hư thế nào về Hợp đồng đặt cọc khi một giao dịch phát sinh tranh chấp. Vậy hợp đồng còn hiệu lực hay bị vô hiệu? Để biết rõ, Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường xin chia sẻ những điều căn bản về luật và các quy định về Hợp đồng đặt cọc khi nào bị vô hiệu để quý khách có thể yên tâm khi giao dịch dân sự.

I. Hợp đồng đặt cọc theo quy định pháp luật

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

II. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu là gì?

Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu khi không thỏa mãn các điều kiện giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Xem thêm: Công chứng hợp đồng đặt cọc

Vậy trong các trường hợp nào?

1. Hợp đồng đặt cọc vi phạm các điều cấm của pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội, có nội dung vi phạm những điều cấm của luật thì bị vô hiệu.

- Vi phạm điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

- Trái với đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.

2- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo.

a. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một hợp đồng khác thì hợp đồng giả tạo vô hiệu, còn hợp đồng dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng đó cũng vô hiệu theo quy định của pháp luật.

b. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo lập nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì hợp đồng đó vô hiệu.

3. Hợp đồng bị vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự khi xác lập và thực hiện.

4. Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bị nhầm lẫn.

Khi hợp đồng được xác lập có sự nhầm lẫn làm cho một bên hoặc các bên không đạt được mục đích của việc xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, trừ trường hợp mục đích của hợp đồng của các bên đã đạt được hoặc các bên có thể khắc phục ngay được sự nhầm lẫn làm cho mục đích của việc xác lập giao dịch dân sự vẫn đạt được.

5. Hợp đồng đặt cọc do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

6. Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình tại thời điểm xác lập

7. Hợp đồng đặt cọc không tuân thủ quy định về hình thức

8. Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được hoặc không có thật

Hậu quả pháp lý khi hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP thì trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì được thực hiện như sau:

Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc.
Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung. Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng đó cũng bị vô hiệu.

Xem thêm: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu khi chỉ có một chủ thể (chủ sở hữu ký)?

Nếu bạn đang thắc mắc về Hợp đồng đặt cọc chỉ một người vợ hoặc chồng ký nhận tiền, còn các thành viên đồng sở hữu khác tại sao không ký và hậu quả pháp lý thế nào? Để biết thêm về việc này chúng tôi đưa ra một vài ví dụ như sau:

Ông A và bà B là 2 vợ chồng có căn nhà đứng tên chung trong sổ đỏ. Vừa qua ông A có ký hợp đồng nhận cọc mua bán với người khác nhưng không có chữ ký của bà B. Số tiền đặt cọc là 200 triệu. Ông A cam đoan trong vòng 01 tháng tính từ ngày nhận cọc sẽ có trách nhiệm yêu cầu vợ của ông A là bà B ra VP công chứng ký vào văn bản chuyển nhượng sang tên cho bên mua, đồng thời bên mua sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại và điều khoản cuối cùng của hợp đồng đặt cọc có ghi như sau:

Nếu bên mua không thanh toán nốt số tiền như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc thì sẽ bi mất tiền cọc. Trường hợp bên bán không bán thì sẽ phải trả lại toàn bộ số tiền đã nhận và bị phạt một khoản tiền tương đương (tổng là: 400 triệu). Nhưng khi bà vợ của ông A biết và phản đối không đồng ý ký bán sang cho bên mua...

Đặt cọc có quan trọng không khi mua nhà?

Vậy trường hợp này hợp đồng đặt cọc có hiệu lực không?

Xin trích "Theo Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định"

Vậy, Khi xác lập giao dịch dân sự về đặt cọc không cần thỏa mãn điều kiện về các đồng sở hữu có đồng ý hay không, mà chỉ xét tới người tham gia giao dịch ở đây có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Như vậy, hợp đồng đặt cọc này vẫn có hiệu lực và bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thì phải trả cho bên đặt cọc số tiền như đã thỏa thuận.Trừ khi là hợp đồng mua bán, chuyển nhượng thì cần cả ông A và bà B ký.

Trước khi ký vào hợp đồng đặt cọc nên lưu ý điểm gì?

Xin trích: Điều 126 Luật nhà ở năm 2014 quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung, quy định như sau:

“1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường chuyên tư vấn thủ tục về pháp lý và công chứng các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất uy tín, chuyên nghiệp, đảm bảo đúng quy định của pháp luật. Tư vấn miễn phí về chia tách, xin cấp mới, sang tên sỏ đỏ nhà đất. Miễn phí dịch vụ ký ngoài trụ sở, tại nhà riêng, bệnh viện, trại giam...

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Việt Cường: Thạc sĩ Luật học, nguyên là Giảng viên Trường Đại học Luật Hà Nội, Thẩm phán, Phó Chánh tòa Dân sự, Chánh tòa Lao động, Tòa án nhân dân tối cao. Ủy viên Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao. Giảng viên kiêm chức đào tạo Luật sư và Thẩm phán của Học viện Tư pháp.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

Địa chỉ: Số 184 Dương Bá Trạc, phường 2, quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh

Hotline: 09.24.24.5656

Email: ccnguyenvietcuong@gmail.com