Công chứng mua bán chung cư cho người nước ngoài: Thủ tục, Điều kiện & Giấy tờ cần biết

05/06/2025

Thị trường bất động sản Việt Nam đang thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ người nước ngoài, đặc biệt tại các đô thị lớn như TP. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng,... Tuy nhiên, khi người nước ngoài muốn mua chung cư và thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, cần tuân thủ nhiều quy định pháp luật đặc thù. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ điều kiện mua bán, thủ tục công chứng và những giấy tờ cần chuẩn bị khi thực hiện công chứng mua bán chung cư cho người nước ngoài.

1. Người nước ngoài có được mua bán chung cư tại Việt Nam không?

Người nước ngoài hiện nay hoàn toàn có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả căn hộ chung cư, nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật. Cụ thể:

Theo Luật Nhà ở 2014 (Điều 159): Người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Người nước ngoài hợp pháp: Phải là cá nhân có hộ chiếu còn giá trị, có đóng dấu nhập cảnh hợp pháp tại Việt Nam.
Không thuộc đối tượng đặc biệt: Không phải là người được hưởng quyền miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự theo Công ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên.

Tuy nhiên, quyền sở hữu có giới hạn:

Chỉ được mua tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư.
Thời hạn sở hữu: Tối đa 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, có thể được gia hạn.

Việc người nước ngoài tham gia giao dịch nhà ở được pháp luật Việt Nam cho phép và quản lý chặt chẽ. Vì vậy, công chứng mua bán chung cư cho người nước ngoài hoàn toàn hợp pháp nếu đúng quy trình và điều kiện.

2. Điều kiện để thực hiện công chứng mua bán chung cư cho người nước ngoài

Không phải mọi trường hợp người nước ngoài đều có thể thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam. Cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

2.1. Đối với bên mua là người nước ngoài:

Có hộ chiếu hợp lệ: Hộ chiếu còn thời hạn, được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền nước ngoài, có đóng dấu nhập cảnh vào Việt Nam.
Không vi phạm quy định xuất nhập cảnh: Không bị trục xuất, không thuộc diện đang bị điều tra hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự tại Việt Nam.
Không vi phạm tỷ lệ sở hữu: Căn hộ dự định mua phải nằm trong giới hạn 30% căn hộ cho người nước ngoài trong tòa nhà.

2.2. Đối với bên bán:

Là người Việt Nam hoặc tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu hợp pháp căn hộ.
Căn hộ đang giao dịch phải:
- Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng).
- Không thuộc diện tranh chấp, kê biên, thế chấp chưa giải chấp.
- Nằm trong dự án được phép bán cho người nước ngoài (do Sở Xây dựng địa phương công bố).

2.3. Điều kiện pháp lý cho văn phòng công chứng

Việc công chứng chỉ hợp lệ nếu được thực hiện tại văn phòng công chứng có trụ sở tại nơi có bất động sản (theo Luật Công chứng 2014).
Trong trường hợp người nước ngoài không biết tiếng Việt, phải có người phiên dịch được công chứng viên chấp thuận hoặc dịch thuật công chứng theo quy định.

3. Giấy tờ bên mua là người nước ngoài cần chuẩn bị

Để thực hiện công chứng mua bán, bên mua là người nước ngoài cần chuẩn bị bộ hồ sơ sau:

Hộ chiếu còn hiệu lực: Bản chính và bản sao công chứng. Phải có dấu nhập cảnh do cơ quan quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam đóng.
Thị thực hoặc thẻ tạm trú còn thời hạn: Chứng minh tình trạng cư trú hợp pháp tại Việt Nam.
Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân:
- Nếu độc thân: Có thể cần giấy xác nhận tình trạng hôn nhân từ quốc gia nơi cư trú.
- Nếu đã kết hôn: Nộp Giấy đăng ký kết hôn (dịch công chứng nếu không phải tiếng Việt).
Giấy tờ chứng minh địa chỉ liên lạc tại Việt Nam: Nhằm phục vụ việc nhận hồ sơ, thư từ hoặc cơ quan nhà nước liên hệ khi cần.
Hợp đồng đặt cọc (nếu có): Làm cơ sở thể hiện sự thống nhất giữa các bên trong giao dịch.

Lưu ý:

Tất cả giấy tờ nước ngoài phải được dịch sang tiếng Việt và công chứng bản dịch tại tổ chức hành nghề công chứng tại Việt Nam.
Trường hợp yêu cầu, một số giấy tờ phải hợp pháp hóa lãnh sự trước khi sử dụng.

Công chứng mua bán chung cư cho người nước ngoài

>>> Tìm hiểu: Giấy tờ công chứng mua bán chung cư: Các giấy tờ cần thiết.

4. Giấy tờ bên bán là công dân Việt Nam cần chuẩn bị

Bên bán là người Việt Nam cần có đầy đủ các loại giấy tờ sau để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng): Bản gốc và bản sao công chứng.
CCCD hoặc hộ chiếu: Bản chính và bản sao.
Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã lập gia đình): Nếu tài sản là sở hữu chung của vợ chồng.
Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu độc thân): Được cấp bởi UBND phường/xã nơi thường trú.
Hợp đồng ủy quyền (nếu có): Trong trường hợp ủy quyền người khác thay mặt ký kết giao dịch.
Giấy tờ giải chấp (nếu trước đó căn hộ đang thế chấp): Xác nhận của ngân hàng đã tất toán khoản vay và xóa đăng ký thế chấp.

Các giấy tờ này cần đầy đủ, rõ ràng, thống nhất thông tin để tránh tranh chấp hoặc từ chối công chứng.

5. Quy trình công chứng mua bán chung cư cho người nước ngoài

Dưới đây là các bước cụ thể để người nước ngoài và bên bán thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ: Cả hai bên cùng chuẩn bị giấy tờ theo hướng dẫn ở các mục trên. Văn phòng công chứng có thể yêu cầu bổ sung nếu thấy cần thiết.
Bước 2: Nộp hồ sơ và yêu cầu công chứng: Các bên nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng có thẩm quyền. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ, yêu cầu bổ sung nếu cần.
Bước 3: Soạn thảo hợp đồng mua bán: Văn phòng công chứng soạn thảo hợp đồng trên cơ sở thống nhất giữa các bên. Hợp đồng sẽ được lập bằng tiếng Việt, có thể kèm bản dịch tiếng Anh để người nước ngoài tham khảo.
Bước 4: Đọc và ký hợp đồng trước công chứng viên:
- Các bên đọc kỹ nội dung hợp đồng.
- Người nước ngoài sẽ được yêu cầu có người phiên dịch nếu không hiểu tiếng Việt.
- Công chứng viên xác nhận và chứng thực chữ ký.
Bước 5: Thanh toán và bàn giao giấy tờ:
- Bên mua và bên bán thực hiện thanh toán (có thể trước hoặc sau công chứng tùy thỏa thuận).
- Bên bán bàn giao sổ hồng và các giấy tờ liên quan.
Bước 6: Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai: Sau khi công chứng, bên mua tiến hành thủ tục sang tên quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người nước ngoài sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ trong thời hạn hợp pháp (tối đa 50 năm).

6. Một số lưu ý quan trọng trong công chứng mua bán chung cư cho người nước ngoài

Người phiên dịch: Nếu người nước ngoài không hiểu tiếng Việt, cần có người phiên dịch được sự đồng ý của công chứng viên. Phiên dịch viên phải ký xác nhận vào hợp đồng.
Tỷ lệ sở hữu: Người nước ngoài chỉ được sở hữu 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà hoặc dự án.
Hình thức thanh toán: Nên thực hiện qua ngân hàng để đảm bảo minh bạch và chứng minh giao dịch.
Vấn đề thời hạn sở hữu: Sau 50 năm, nếu người nước ngoài muốn tiếp tục sở hữu, phải làm thủ tục gia hạn theo quy định pháp luật.
Phí công chứng: Tính theo giá trị hợp đồng và loại giao dịch. Thông thường dao động từ 0.1% đến 0.5% giá trị hợp đồng, kèm phụ phí dịch thuật (nếu có).

Công chứng mua bán chung cư cho người nước ngoài

>>> Tìm hiểu: Công chứng mua bán chung cư không sổ hồng: Xử lý như thế nào?

Kết luận

Công chứng mua bán chung cư cho người nước ngoài là một thủ tục quan trọng, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật liên quan đến nhà ở, sở hữu tài sản và quyền công dân nước ngoài tại Việt Nam. Việc chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hiểu rõ quy trình và lựa chọn văn phòng công chứng uy tín sẽ giúp giao dịch diễn ra minh bạch, hợp pháp và hạn chế tối đa rủi ro pháp lý.

Nếu cần thêm thông tin hoặc hỗ trợ, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường theo số hotline 09.2424.5656 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp. Chúng tôi cam kết cung cấp dịch vụ công chứng nhanh chóng – chính xác – đúng pháp luật, hỗ trợ tận tâm cho mọi khách hàng, bao gồm cả người nước ngoài thực hiện giao dịch bất động sản tại Việt Nam.

>>> Xem thêm: Làm thế nào để không bị “đòi hỏi thêm” khi đến văn phòng công chứng?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

Miễn phí công chứng tại nhà - Phục vụ 24/7

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Việt Cường: Thạc sĩ Luật học, nguyên là Giảng viên Trường Đại học Luật Hà Nội, Thẩm phán, Phó Chánh tòa Dân sự, Chánh tòa Lao động, Tòa án nhân dân tối cao. Ủy viên Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao. Giảng viên kiêm chức đào tạo Luật sư và Thẩm phán của Học viện tư pháp.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.