Công chứng mua bán chung cư chưa bàn giao: Quy trình, pháp lý và rủi ro cần tránh

06/06/2025

Mua bán chung cư chưa bàn giao là một trong những hình thức giao dịch phổ biến hiện nay khi nhu cầu đầu tư sớm vào bất động sản ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn mà căn hộ chưa hoàn thiện, chưa có sổ hồng và chưa được chủ đầu tư bàn giao chính thức cho người mua. Việc công chứng hợp đồng mua bán trong giai đoạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được thực hiện đúng quy định. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình, điều kiện và lưu ý khi công chứng mua bán chung cư chưa bàn giao để đảm bảo an toàn và tránh tranh chấp.

1. Chung cư chưa bàn giao là gì?

1.1. Khái niệm và tình trạng pháp lý

Chung cư chưa bàn giao là căn hộ đã được ký hợp đồng mua bán giữa người mua và chủ đầu tư nhưng vẫn đang trong quá trình xây dựng, hoàn thiện hoặc chưa đến thời điểm bàn giao theo thỏa thuận. Tại thời điểm này, người mua chưa được nhận nhà, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng), và căn hộ vẫn thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư.

1.2. Sự khác biệt giữa chưa bàn giao và chưa có sổ hồng

Nhiều người thường nhầm lẫn giữa căn hộ chưa bàn giao và căn hộ chưa có sổ hồng. Căn hộ chưa bàn giao là khi người mua chưa nhận nhà, chưa có quyền sử dụng thực tế. Trong khi đó, căn hộ đã bàn giao nhưng chưa có sổ hồng là đã có thể sử dụng nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đây là hai trạng thái khác nhau, và pháp lý liên quan đến công chứng cũng khác nhau.

1.3. Vì sao vẫn có giao dịch diễn ra ở giai đoạn này?

Dù chưa được bàn giao, nhiều căn hộ vẫn được mua bán dưới dạng chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc đặt cọc giữ chỗ. Lý do là vì người bán muốn thu hồi vốn sớm, còn người mua kỳ vọng giá trị căn hộ sẽ tăng khi hoàn thành. Tuy nhiên, nếu không xử lý đúng pháp lý, các giao dịch này có thể không được công chứng hoặc bị vô hiệu về sau.

2. Có được công chứng khi căn hộ chưa bàn giao không?

2.1. Phân biệt giữa hợp đồng mua bán và hợp đồng chuyển nhượng

Thông thường, việc mua bán chung cư chưa bàn giao thực chất là chuyển nhượng hợp đồng mua bán giữa người mua cũ và người mua mới. Do đó, đây không phải là công chứng hợp đồng mua bán nhà ở, mà là công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ từ hợp đồng đã ký với chủ đầu tư.

2.2. Các điều kiện để được công chứng

Để văn phòng công chứng tiếp nhận hồ sơ và thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng, cần có đủ các điều kiện sau:

Căn hộ thuộc dự án có đủ điều kiện bán theo Luật Nhà ở.
Hợp đồng mua bán gốc giữa người bán và chủ đầu tư phải có điều khoản cho phép chuyển nhượng.
Căn hộ chưa được bàn giao, nhưng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính ban đầu (theo tiến độ đóng tiền).
Các bên cung cấp đầy đủ hồ sơ cá nhân, hợp đồng mua bán, biên lai thanh toán, thông báo bàn giao (nếu có).

2.3. Trường hợp văn phòng công chứng từ chối công chứng

Văn phòng công chứng có thể từ chối nếu phát hiện:

Hợp đồng gốc không cho phép chuyển nhượng.
Dự án chưa đủ điều kiện pháp lý (chưa xây móng, chưa được cấp phép bán).
Có tranh chấp giữa các bên, hoặc căn hộ đang bị thế chấp, kê biên.

Công chứng mua bán chung cư chưa bàn giao

>>> Tìm hiểu: Công chứng mua bán chung cư đang góp vốn như thế nào? [Cập nhật 2025]

3. Quy trình công chứng mua bán căn hộ chưa bàn giao

3.1. Kiểm tra hợp đồng gốc và điều khoản chuyển nhượng

Trước tiên, cần xem xét hợp đồng mua bán giữa người bán và chủ đầu tư có quy định rõ về quyền chuyển nhượng hay không. Một số dự án yêu cầu chủ đầu tư xác nhận hoặc đồng ý bằng văn bản trước khi thực hiện chuyển nhượng.

3.2. Chuẩn bị hồ sơ cần thiết

Người bán và người mua cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ sau:

CCCD, sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận cư trú.
Hợp đồng mua bán căn hộ gốc.
Biên lai thanh toán các đợt tiền.
Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng.
Các giấy tờ khác theo yêu cầu của văn phòng công chứng.

3.3. Lập và ký văn bản chuyển nhượng

Hai bên sẽ cùng nhau lập hợp đồng chuyển nhượng, trong đó ghi rõ thông tin căn hộ, tình trạng thanh toán, quyền và nghĩa vụ được chuyển giao. Nếu chủ đầu tư yêu cầu, có thể cần làm thủ tục xin xác nhận trước khi công chứng.

3.4. Công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng

Văn bản chuyển nhượng sẽ được công chứng nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý. Công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác minh thông tin và giải thích nội dung trước khi các bên ký.

3.5. Gửi thông báo cho chủ đầu tư

Sau khi công chứng, hợp đồng sẽ được gửi đến chủ đầu tư để làm thủ tục cập nhật thông tin người mua mới, tiếp tục đóng tiền theo tiến độ và nhận bàn giao nhà về sau.

4. Rủi ro khi công chứng chung cư chưa bàn giao

Không đủ điều kiện pháp lý: Dự án chưa đủ điều kiện mở bán, chưa xây xong phần móng, hoặc chưa có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng thì việc chuyển nhượng có thể vi phạm quy định pháp luật, bị vô hiệu hóa về sau.
Nguy cơ bị chủ đầu tư từ chối: Nếu hợp đồng gốc không cho phép chuyển nhượng hoặc chưa thanh toán đúng tiến độ, chủ đầu tư có thể không chấp nhận người mua mới, làm gián đoạn quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng.
Rủi ro hợp đồng bị vô hiệu: Nếu văn bản công chứng có nội dung trái với hợp đồng gốc, hoặc dự án đang bị tranh chấp, thì hợp đồng công chứng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu.
Mất quyền sở hữu dù đã công chứng: Trường hợp người mua đã ký hợp đồng chuyển nhượng và công chứng nhưng chủ đầu tư không công nhận, không bàn giao hoặc không làm sổ hồng thì quyền sở hữu không được xác lập. Người mua chịu thiệt hại lớn nếu không có điều khoản ràng buộc rõ ràng.

5. Lưu ý cần biết để giảm rủi ro pháp lý

Kiểm tra điều khoản hợp đồng gốc: Đọc kỹ các điều khoản về chuyển nhượng, điều kiện thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên để tránh mâu thuẫn và bị vô hiệu hóa giao dịch.
Xác minh tiến độ dự án và pháp lý chủ đầu tư: Tìm hiểu kỹ về tiến độ xây dựng, giấy phép xây dựng, văn bản đủ điều kiện bán hàng từ Sở Xây dựng, tình trạng pháp lý dự án (thế chấp, tranh chấp,...).
Chỉ giao dịch tại văn phòng công chứng uy tín: Nên đến các văn phòng công chứng có kinh nghiệm xử lý hồ sơ bất động sản để được tư vấn, kiểm tra pháp lý kỹ càng, tránh rủi ro khi công chứng.
Soạn thảo hợp đồng rõ ràng, chặt chẽ: Ghi rõ nội dung về trách nhiệm, cam kết bàn giao, biện pháp xử lý khi có tranh chấp, điều kiện nhận nhà, hoàn tiền,... nhằm bảo vệ quyền lợi người mua.

Công chứng mua bán chung cư chưa bàn giao

>>> Tham khảo: Mẫu hợp đồng công chứng mua bán chung cư mới nhất năm 2025: Hướng dẫn chi tiết từ A-Z.

Kết luận

Việc công chứng mua bán chung cư chưa bàn giao luôn tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao nếu không được xử lý cẩn trọng. Người mua cần trang bị kiến thức đầy đủ, kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý và chỉ thực hiện giao dịch tại các văn phòng công chứng uy tín. Công chứng viên có vai trò then chốt trong việc giúp bạn phát hiện, xử lý và giảm thiểu những nguy cơ tiềm ẩn.

Nếu bạn đang chuẩn bị giao dịch bất động sản và muốn đảm bảo hồ sơ an toàn tuyệt đối, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường theo số hotline 09.2424.5656 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp để được tư vấn và hỗ trợ. Với đội ngũ công chứng viên dày dặn kinh nghiệm, đặc biệt trong các hồ sơ có yếu tố tranh chấp, chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn để mọi giao dịch được diễn ra minh bạch, nhanh chóng và đúng pháp luật.

>>> Xem thêm: Có nên chọn văn phòng công chứng gần nhà, hay theo người quen giới thiệu?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

Miễn phí công chứng tại nhà - Phục vụ 24/7

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Việt Cường: Thạc sĩ Luật học, nguyên là Giảng viên Trường Đại học Luật Hà Nội, Thẩm phán, Phó Chánh tòa Dân sự, Chánh tòa Lao động, Tòa án nhân dân tối cao. Ủy viên Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao. Giảng viên kiêm chức đào tạo Luật sư và Thẩm phán của Học viện tư pháp.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.