Chung cư góp vốn – cụm từ không còn xa lạ trên thị trường bất động sản, đặc biệt trong các dự án đang triển khai. Nhiều người chọn phương án mua chung cư đang góp vốn bởi mức giá ưu đãi hơn so với mua căn hộ đã có sổ hồng. Tuy nhiên, giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không hiểu rõ pháp lý, đặc biệt là ở bước công chứng. Vậy, công chứng mua bán chung cư đang góp vốn thực hiện như thế nào? Có được phép công chứng không? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp chi tiết để bạn giao dịch an toàn và đúng pháp luật.
1. Chung cư đang góp vốn là gì?
1.1. Khái niệm chung cư góp vốn
Chung cư đang góp vốn là hình thức người mua tham gia góp tiền vào một dự án bất động sản khi chủ đầu tư chưa hoàn thiện việc xây dựng hoặc thủ tục pháp lý như giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,... Khi đó, các bên ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư thay vì hợp đồng mua bán nhà ở thông thường.
1.2. Đặc điểm pháp lý
Loại hình giao dịch này không phải là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Nhà ở, mà thường là thỏa thuận dân sự giữa hai bên. Điều này ảnh hưởng lớn đến quyền lợi và nghĩa vụ pháp lý, đặc biệt trong quá trình công chứng, sang nhượng, hoặc tranh chấp sau này.
1.3. Tính rủi ro
Người mua có thể đối mặt với nguy cơ: dự án không được cấp phép, chậm tiến độ, chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết hoặc không thể xin cấp sổ hồng. Vì vậy, việc xác minh tính pháp lý của dự án trước khi giao dịch là vô cùng cần thiết.
2. Có được công chứng hợp đồng mua bán chung cư đang góp vốn không?
2.1. Không phải trường hợp bắt buộc công chứng
Theo pháp luật hiện hành, hợp đồng góp vốn không nằm trong nhóm hợp đồng bắt buộc phải công chứng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay mua bán nhà đã có sổ. Tuy nhiên, nếu các bên có yêu cầu, văn phòng công chứng có thể chứng nhận để đảm bảo tính pháp lý và minh bạch cho giao dịch.
2.2. Hạn chế công chứng nếu dự án chưa đủ điều kiện
Nếu căn hộ vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư và chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo Luật Nhà ở (chưa xây xong móng, chưa được cấp phép bán…), văn phòng công chứng thường từ chối công chứng hợp đồng mua bán căn hộ góp vốn dưới dạng “mua bán tài sản hình thành trong tương lai” vì không đủ cơ sở pháp lý.
2.3. Công chứng các loại hợp đồng khác liên quan
Trường hợp hai bên muốn làm văn bản chuyển nhượng quyền góp vốn, hợp đồng thỏa thuận dân sự, hoặc hợp đồng đặt cọc, thì có thể yêu cầu công chứng nếu nội dung phù hợp pháp luật. Tuy nhiên, việc này không đảm bảo rằng người nhận chuyển nhượng sẽ chắc chắn được nhận căn hộ từ chủ đầu tư.
>>> Tham khảo: Mẫu hợp đồng công chứng mua bán chung cư mới nhất năm 2025: Hướng dẫn chi tiết từ A-Z.
3. Quy trình công chứng mua bán chung cư đang góp vốn
3.1. Xác minh pháp lý dự án
Trước khi đến bước công chứng, người mua cần tìm hiểu và kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án: giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, tiến độ dự án và uy tín của chủ đầu tư.
3.2. Kiểm tra loại hợp đồng hiện có
Thông thường, người bán sẽ có “Hợp đồng góp vốn” hoặc “Thỏa thuận hợp tác đầu tư” với chủ đầu tư. Người mua cần xem kỹ nội dung, điều khoản về việc chuyển nhượng quyền góp vốn có được phép không, và có cần chủ đầu tư đồng ý bằng văn bản hay không.
3.3. Soạn thảo văn bản chuyển nhượng góp vốn
Nếu các điều kiện pháp lý cho phép, hai bên sẽ lập văn bản chuyển nhượng phần góp vốn hoặc thỏa thuận dân sự khác có tính chất tương tự. Văn bản này sẽ làm rõ các khoản tiền đã thanh toán, quyền và nghĩa vụ còn lại, cam kết từ người bán, các ràng buộc pháp lý nếu có.
3.4. Công chứng hợp đồng
Hai bên mang đầy đủ giấy tờ cá nhân (CCCD, giấy xác nhận cư trú...), hợp đồng góp vốn ban đầu, văn bản chuyển nhượng đã soạn, cùng các giấy tờ dự án đến văn phòng công chứng để làm thủ tục công chứng. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính pháp lý và có thể từ chối nếu phát hiện yếu tố vi phạm quy định pháp luật.
3.5. Bàn giao hồ sơ và thanh toán
Sau khi công chứng, bên mua và bên bán sẽ thực hiện bàn giao các giấy tờ liên quan, ký biên bản bàn giao nếu cần và thanh toán theo thỏa thuận trong hợp đồng. Một số trường hợp cần làm thông báo cho chủ đầu tư về việc chuyển nhượng này.
4. Những rủi ro cần lưu ý khi công chứng chung cư đang góp vốn
4.1. Rủi ro pháp lý từ chủ đầu tư
Chủ đầu tư có thể không đồng ý việc chuyển nhượng, dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu. Hoặc dự án có thể đang bị thế chấp, tranh chấp, chưa được phê duyệt khiến cho hợp đồng góp vốn không có hiệu lực thực tế.
4.2. Không đủ điều kiện sang tên
Dù có hợp đồng công chứng giữa hai bên, nhưng căn hộ chưa đủ điều kiện được cấp sổ hồng hoặc chưa được bàn giao nên người nhận chuyển nhượng không thể thực hiện quyền sở hữu sau này.
4.3. Hợp đồng bị vô hiệu
Nếu văn bản chuyển nhượng trái với quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hoặc trái với điều khoản trong hợp đồng góp vốn ban đầu, công chứng viên có thể từ chối chứng nhận hoặc hợp đồng có nguy cơ bị Tòa tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp.
4.4. Không đảm bảo quyền lợi người mua
Trường hợp không làm rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong văn bản công chứng có thể dẫn đến tình trạng bên mua mất tiền nhưng không được nhận nhà, hoặc không được hoàn tiền nếu có rủi ro xảy ra.
>>> Tìm hiểu: Công chứng mua bán chung cư có tranh chấp: Những rủi ro & lưu ý cần biết.
5. Lưu ý quan trọng khi công chứng mua bán căn hộ góp vốn
- Yêu cầu xem đầy đủ hồ sơ dự án: Không nên chỉ dựa vào lời nói của bên bán hoặc giấy tờ sơ sài. Người mua nên yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng góp vốn, văn bản thỏa thuận với chủ đầu tư, bản sao giấy tờ pháp lý của dự án, giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết,...
- Thẩm định tại văn phòng công chứng uy tín: Nên lựa chọn các văn phòng công chứng có kinh nghiệm về bất động sản, hiểu biết về pháp lý dự án để được tư vấn kỹ càng và chính xác trước khi tiến hành ký kết. Văn phòng công chứng sẽ hỗ trợ kiểm tra sơ bộ hồ sơ pháp lý để đánh giá có đủ điều kiện công chứng hay không.
- Tránh giao dịch bằng giấy viết tay hoặc không rõ ràng: Tuyệt đối không thực hiện các giao dịch bằng giấy tay, giấy viết bằng tay, hoặc văn bản chưa được công chứng, chứng thực rõ ràng. Những loại giao dịch này có thể dẫn đến tranh chấp và mất trắng nếu bên bán không trung thực hoặc chủ đầu tư không công nhận.
- Đàm phán chặt chẽ điều khoản hợp đồng: Trong hợp đồng chuyển nhượng, cần làm rõ nghĩa vụ thanh toán, điều kiện nhận nhà, xử lý khi có rủi ro, cam kết pháp lý nếu bên bán vi phạm… để có cơ sở giải quyết nếu có tranh chấp phát sinh.
Kết luận
Việc công chứng mua bán chung cư đang góp vốn luôn luôn tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao nếu không được xử lý cẩn trọng. Người mua cần trang bị kiến thức đầy đủ, kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý và chỉ thực hiện giao dịch tại các văn phòng công chứng uy tín. Công chứng viên có vai trò then chốt trong việc giúp bạn phát hiện, xử lý và giảm thiểu những nguy cơ tiềm ẩn.
Nếu bạn đang chuẩn bị giao dịch bất động sản và muốn đảm bảo hồ sơ an toàn tuyệt đối, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường theo số hotline 09.2424.5656 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp để được tư vấn và hỗ trợ. Với đội ngũ công chứng viên dày dặn kinh nghiệm, đặc biệt trong các hồ sơ có yếu tố tranh chấp, chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn để mọi giao dịch được diễn ra minh bạch, nhanh chóng và đúng pháp luật.
>>> Xem thêm: Sự khác biệt giữa phòng công chứng thông thường và phòng công chứng chuyên nghiệp.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VIỆT CƯỜNG
Miễn phí công chứng tại nhà - Phục vụ 24/7
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Việt Cường: Thạc sĩ Luật học, nguyên là Giảng viên Trường Đại học Luật Hà Nội, Thẩm phán, Phó Chánh tòa Dân sự, Chánh tòa Lao động, Tòa án nhân dân tối cao. Ủy viên Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao. Giảng viên kiêm chức đào tạo Luật sư và Thẩm phán của Học viện tư pháp.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 184 Dương Bá Trạc, phường 2, quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh
- Hotline/Zalo: 09.2424.5656
- Email: ccnguyenvietcuong@gmail.com
Tin liên quan
