Công chứng mua bán chung cư có tranh chấp: Những rủi ro & lưu ý cần biết

05/06/2025

Trong thực tế, có không ít giao dịch mua bán chung cư rơi vào tình trạng tranh chấp quyền sở hữu, tranh chấp tài sản chung, hoặc tranh chấp pháp lý giữa các bên liên quan. Việc công chứng trong những trường hợp này trở nên đặc biệt nhạy cảm và phức tạp. Để hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi, người dân cần hiểu rõ các lưu ý khi thực hiện công chứng mua bán chung cư có tranh chấp.

1. Thế nào là chung cư có tranh chấp?

Một chung cư được xem là có tranh chấp khi tài sản (căn hộ) liên quan đến một hoặc nhiều vấn đề pháp lý gây mâu thuẫn hoặc chưa được giải quyết rõ ràng giữa các bên có quyền lợi. Các dạng tranh chấp phổ biến gồm:

Tranh chấp quyền sở hữu: Thường xảy ra khi có nhiều người cùng đứng tên sổ hồng nhưng chỉ một người tự ý đem bán. Ví dụ: chồng/vợ bán căn hộ mà không có sự đồng ý của người còn lại.
Tranh chấp sau ly hôn: Khi tài sản chung chưa được phân chia hoặc phân chia chưa dứt điểm nhưng một bên đã đem bán căn hộ.
Tranh chấp thừa kế: Căn hộ thuộc di sản nhưng chưa hoàn tất thủ tục khai nhận thừa kế, chưa có quyết định phân chia tài sản.
Căn hộ chưa có sổ hồng: Chủ đầu tư chậm bàn giao sổ, tranh chấp với cư dân hoặc cơ quan nhà nước, gây cản trở cho việc công chứng chuyển nhượng.
Căn hộ đang bị thế chấp, kê biên: Nếu chủ sở hữu chưa giải chấp ngân hàng hoặc căn hộ đang bị cơ quan thi hành án phong tỏa thì không thể thực hiện công chứng hợp pháp.

Dù là tranh chấp dân sự hay tranh chấp hành chính, nếu chưa giải quyết xong thì căn hộ có thể bị hạn chế hoặc bị cấm giao dịch.

2. Vai trò của công chứng trong giao dịch có tranh chấp

Công chứng là thủ tục bắt buộc để hợp đồng mua bán chung cư có hiệu lực pháp lý, được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, trong các trường hợp có tranh chấp, vai trò của công chứng trở nên đặc biệt quan trọng:

Phân định tính hợp pháp của giao dịch: Công chứng viên sẽ đánh giá hồ sơ, kiểm tra tính pháp lý của căn hộ và quyền ký kết của các bên để đảm bảo hợp đồng không vi phạm pháp luật.
Ngăn ngừa rủi ro pháp lý: Nếu công chứng viên phát hiện dấu hiệu tranh chấp, họ có quyền từ chối công chứng hoặc yêu cầu bổ sung các giấy tờ cần thiết để làm rõ vấn đề.
Không xác lập quyền sở hữu: Công chứng chỉ hợp thức hóa giao dịch, không thay thế việc sang tên. Nếu tranh chấp chưa giải quyết, thì việc công chứng không giúp người mua được sang tên hoặc sử dụng tài sản ổn định.
Chứng cứ quan trọng khi tranh chấp: Trong một số trường hợp, hợp đồng công chứng sẽ là căn cứ quan trọng để tòa án xem xét giải quyết tranh chấp.

Công chứng không bảo đảm giao dịch hoàn toàn an toàn, nhưng là bước cần thiết để ràng buộc trách nhiệm các bên và hạn chế phát sinh tranh chấp về sau.

3. Những rủi ro có thể gặp khi công chứng căn hộ đang có tranh chấp

Thực tế đã có nhiều người mua “dính bẫy” khi không kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của căn hộ, dẫn đến hệ lụy nghiêm trọng:

Hợp đồng bị vô hiệu: Nếu tòa án xác định căn hộ đang bị tranh chấp hoặc người bán không đủ thẩm quyền, thì hợp đồng công chứng có thể bị tuyên vô hiệu. Khi đó:
- Người mua mất tiền, mất quyền sở hữu.
- Người bán có thể bị xử lý vì lừa dối hoặc giao dịch trái pháp luật.
Không thể sang tên sổ hồng: Ngay cả khi hợp đồng đã công chứng, nếu căn hộ đang bị ngân hàng giữ sổ, đang bị tranh chấp tài sản sau ly hôn/thừa kế… thì phòng đăng ký đất đai sẽ từ chối sang tên.
Khó khăn trong việc sử dụng tài sản: Người mua có thể bị người đồng sở hữu, người thừa kế, hoặc ngân hàng khiếu nại, ngăn cản sử dụng tài sản như: vào ở, sửa chữa, cho thuê...
Dính vào kiện tụng kéo dài: Một khi tranh chấp phát sinh, các bên phải theo đuổi vụ kiện trong nhiều tháng, thậm chí nhiều năm. Quá trình tố tụng gây mất thời gian, tiền bạc và ảnh hưởng đến đời sống.

Công chứng mua bán chung cư có tranh chấp

>>> Tham khảo: Kinh nghiệm công chứng mua bán chung cư từ thực tế.

4. Công chứng viên xử lý thế nào khi phát hiện tranh chấp?

Công chứng viên là người có nghiệp vụ pháp lý và trách nhiệm thẩm định tính hợp pháp của giao dịch. Khi tiếp nhận hồ sơ mua bán căn hộ có dấu hiệu tranh chấp, công chứng viên sẽ:

4.1. Thẩm định hồ sơ pháp lý

Kiểm tra sổ hồng: có ghi nhận đang thế chấp, kê biên, hoặc đồng sở hữu không.
Đối chiếu thông tin trên CCCD, giấy kết hôn, giấy ủy quyền...
Kiểm tra lịch sử sử dụng tài sản: có tranh chấp nào chưa được giải quyết không?

4.2. Yêu cầu bổ sung giấy tờ cần thiết

Tùy tình huống, công chứng viên có thể yêu cầu:

Văn bản đồng ý bán của người đồng sở hữu.
Giấy xác nhận giải chấp từ ngân hàng.
Quyết định của tòa án về phân chia tài sản.

4.3. Từ chối công chứng nếu thấy rủi ro

Nếu không đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp, công chứng viên có quyền từ chối thực hiện công chứng, để tránh trách nhiệm pháp lý về sau.

5. Người mua nên làm gì khi phát hiện căn hộ có dấu hiệu tranh chấp?

Là người mua, bạn nên có tâm thế cẩn trọng, không vội vàng đặt cọc hoặc ký kết hợp đồng nếu:

Căn hộ chưa có sổ hồng hoặc sổ đứng tên nhiều người.
Người bán không chứng minh được quyền sở hữu rõ ràng.
Có người trong gia đình người bán phản đối giao dịch.
Phát hiện đang thế chấp, bị kê biên, hoặc vướng kiện tụng.

Kinh nghiệm xử lý:

Tạm dừng giao dịch và yêu cầu người bán giải trình rõ tình trạng tài sản.
Tìm hiểu hồ sơ qua văn phòng đăng ký đất đai để kiểm tra trạng thái pháp lý chính xác.
Tham khảo ý kiến luật sư hoặc nhờ công chứng viên tư vấn hồ sơ trước khi ký.
Lập văn bản đặt cọc chi tiết, quy định rõ điều kiện hoàn trả tiền cọc nếu phát sinh tranh chấp.

6. Lựa chọn văn phòng công chứng uy tín, có kinh nghiệm xử lý hồ sơ phức tạp

Việc chọn đúng văn phòng công chứng không chỉ giúp bạn tiết kiệm thời gian mà còn giảm thiểu tối đa rủi ro pháp lý. Các lợi ích cụ thể:

Kiểm tra kỹ hồ sơ gốc, phát hiện các vấn đề có thể gây tranh chấp.
Tư vấn kỹ lưỡng về các phương án xử lý nếu có vấn đề phát sinh.
Hỗ trợ soạn hợp đồng chặt chẽ, đầy đủ điều khoản bảo vệ người mua.
Có kinh nghiệm xử lý những trường hợp bất động sản đang tranh chấp hoặc vướng pháp lý.

Lưu ý: Tránh lựa chọn các văn phòng làm việc cẩu thả, không kiểm tra kỹ hồ sơ hoặc “cố tình công chứng” cho qua để nhanh chóng thu phí.

Công chứng mua bán chung cư có tranh chấp

>>> Tìm hiểu: Công chứng mua bán chung cư cho người nước ngoài: Thủ tục, Điều kiện & Giấy tờ cần biết.

Kết luận

Việc công chứng mua bán chung cư có tranh chấp luôn tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao nếu không được xử lý cẩn trọng. Người mua cần trang bị kiến thức đầy đủ, kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý và chỉ thực hiện giao dịch tại các văn phòng công chứng uy tín. Công chứng viên có vai trò then chốt trong việc giúp bạn phát hiện, xử lý và giảm thiểu những nguy cơ tiềm ẩn.

Nếu bạn đang chuẩn bị giao dịch bất động sản và muốn đảm bảo hồ sơ an toàn tuyệt đối, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường theo số hotline 09.2424.5656 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp để được tư vấn và hỗ trợ. Với đội ngũ công chứng viên dày dặn kinh nghiệm, đặc biệt trong các hồ sơ có yếu tố tranh chấp, chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn để mọi giao dịch được diễn ra minh bạch, nhanh chóng và đúng pháp luật.

>>> Xem thêm: Đây là phòng công chứng mà người dân trong khu vực tin tưởng, tấp nập ghé đến.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

Miễn phí công chứng tại nhà - Phục vụ 24/7

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Việt Cường: Thạc sĩ Luật học, nguyên là Giảng viên Trường Đại học Luật Hà Nội, Thẩm phán, Phó Chánh tòa Dân sự, Chánh tòa Lao động, Tòa án nhân dân tối cao. Ủy viên Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao. Giảng viên kiêm chức đào tạo Luật sư và Thẩm phán của Học viện tư pháp.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.