Cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm: Chi phí phải nộp là bao nhiêu?

20/06/2025

Trong bối cảnh phát triển kinh tế nhanh chóng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao khiến cho tình trạng lấn chiếm đất xảy ra phổ biến. Tuy vậy, cơ chế pháp lý vẫn cho phép chủ sở hữu hợp thức hóa quyền sử dụng đất lấn chiếm thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các chi phí cần nộp khi cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm, cùng với những điều cần lưu ý trong quá trình thực hiện.

1. Đất lấn chiếm là gì?

Đất lấn chiếm được hiểu là đất được chiếm hữu hoặc sử dụng trái phép từ những mảnh đất khác hoặc từ đất công. Theo quy định tại khoản 9 và 31 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2024, có hai hành vi chính liên quan đến đất lấn chiếm:

Lấn đất: Đây là hành vi thay đổi ranh giới hoặc mốc giới của thửa đất mà không có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền hoặc không được sự đồng ý của người sử dụng hợp pháp của thửa đất bị lấn.
Chiếm đất: Hành vi chiếm đất diễn ra khi cá nhân hoặc tổ chức sử dụng một khoảng diện tích đất thuộc quyền quản lý của Nhà nước mà không có sự đồng ý hoặc sự cho phép từ cơ quan có thẩm quyền.

Việc xác định rõ ràng tình trạng đất lấn chiếm không những giúp cá nhân hiểu rõ về quyền và nghĩa vụ của mình mà còn là cơ sở quan trọng để thực hiện các thủ tục pháp lý, bao gồm việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm

Dù đất lấn chiếm được coi là tài sản gặp rủi ro pháp lý, nhưng theo Điều 139 của Luật Đất đai 2024, hộ gia đình và cá nhân vẫn có khả năng được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện nhất định. Dưới đây là một số trường hợp điển hình mà người dùng nên lưu ý:

2.1. Lấn chiếm trong hành lang bảo vệ công trình

Trong trường hợp đất lấn chiếm nằm trong hành lang bảo vệ công trình, chủ sở hữu có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu:

Đã có sự điều chỉnh quy hoạch, và diện tích lấn chiếm không còn nằm trong hành lang bảo vệ.
Diện tích lấn chiếm không vượt quá chỉ giới xây dựng.
Đất lấn chiếm không được sử dụng vào mục đích như trụ sở cơ quan hoặc các công trình công cộng.

2.2. Lấn chiếm đất nông, lâm trường

Nếu cá nhân hoặc hộ gia đình đang sử dụng đất lấn chiếm và diện tích này thuộc quy hoạch lâm nghiệp mà không có Ban quản lý rừng, họ vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận. Đặc biệt, nếu đất lấn chiếm đã được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở từ trước ngày 01/7/2014, điều này có thể hỗ trợ việc cấp Giấy chứng nhận.

2.3. Sử dụng đất lấn chiếm không đúng mục đích nhưng ổn định

Trong những trường hợp cụ thể, nếu hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất lấn chiếm không đúng mục đích nhưng việc sử dụng đã ổn định và không gây ảnh hưởng đến quy hoạch, họ cũng có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

2.4. Khai hoang đất không có tranh chấp

Hộ gia đình và cá nhân tự khai hoang đất nông nghiệp mà không có tranh chấp cũng có quyền được cấp Giấy chứng nhận tương ứng với hạn mức giao đất nông nghiệp. Tuy nhiên, nếu diện tích vượt hạn mức, phần vượt đó phải được xử lý theo quy định về thuê đất từ Nhà nước.

Cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm

>>> Tìm hiểu: Cha mẹ cho con đất: Chữ ký của các con khác có cần thiết không?

3. Các chi phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm

Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho đất lấn chiếm, người dân sẽ gặp một số loại chi phí bà cần nộp nhằm đảm bảo quy trình diễn ra suôn sẻ. Các loại chi phí này bao gồm:

3.1. Tiền sử dụng đất

Theo Điều 11 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất để cấp Giấy chứng nhận được xác định dựa trên giá đất trong Bảng giá đất và diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận. Mức phí này có sự thay đổi tùy thuộc vào thời gian sử dụng và loại hình đất, cụ thể như sau:

Đất trong hạn mức công nhận cho mục đích đất ở:
- Trước ngày 18/12/1980: 10% giá đất
- Từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993: 20% giá đất
- Từ 01/07/2004 đến trước 01/07/2014: 80% giá đất
Đất vượt hạn mức hoặc đất phi nông nghiệp: Tỷ lệ tính phí sẽ cao hơn, như 30%, 50%, 60%, và 70%, tùy thuộc vào quy định pháp luật và địa phương.

3.2. Lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 của Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ cho bất động sản được xác định ở mức 0,5% giá trị tài sản. Cách tính lệ phí trước bạ được thực hiện theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = (Giá 1m² đất × Diện tích cấp Sổ) × 0.5%

Với giá trị đất dựa theo bảng giá do nhà nước công bố và diện tích thực tế của thửa đất được cấp Sổ đỏ.

3.3. Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ khi cấp Sổ lần đầu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Mức thu phí này thường dao động từ 500.000 đồng đến 5 triệu đồng, tùy thuộc vào tính phức tạp của hồ sơ và quy định tại địa phương. Một số tỉnh có thể đưa ra mức thu cao hơn nếu hồ sơ có nhiều yêu cầu đặc biệt hoặc phức tạp.

3.4. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Mức thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận (hay lệ phí làm bìa) có sự khác biệt giữa các tỉnh. Tại một số địa phương, mức thu cho lần cấp Giấy chứng nhận đầu tiên có thể thấp hơn 100.000 đồng, trong khi một số nơi thu lên tới 120.000 đồng. Quy định này nhằm đảm bảo rằng người dân có thể tiếp cận các dịch vụ pháp lý một cách dễ dàng và hợp lý.

3.5. Chi phí khác liên quan

Ngoài các chi phí nêu trên, người dân còn phải chuẩn bị cho các khoản phí khác liên quan đến quy trình cấp Sổ đỏ như:

Phí đo đạc: Đây là chi phí cho việc đo đạc diện tích đất của thửa đất cần cấp Giấy chứng nhận.
Phí sao chép tài liệu: Phí này áp dụng cho việc sao chép các giấy tờ cần thiết trong hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận.
Chi phí khác: Có thể bao gồm các khoản phí cho việc lập hồ sơ pháp lý, phí công chứng, và các khoản phí khác tùy theo yêu cầu của cơ quan nhà nước trong quá trình cấp Giấy chứng nhận.

Cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm

>>> Tìm hiểu: Cấp Sổ đỏ đứng tên các thành viên hộ gia đình: Cần điều kiện gì?

Kết luận

Việc hiểu rõ các điều kiện cũng như chi phí liên quan khi cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm sẽ giúp bạn có quyết định đúng đắn và chuẩn bị đầy đủ trước khi thực hiện thủ tục.

Nếu bạn gặp bất kỳ khó khăn nào hoặc cần thêm thông tin chi tiết, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường qua số hotline 09.2424.5656 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp để được hỗ trợ tận tình và chuyên nghiệp. Chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn và hướng dẫn bạn thực hiện mọi thủ tục liên quan đến đất đai một cách nhanh chóng và hiệu quả.

>>> Tham khảo: Tổng hợp chi tiết: Chi phí sang tên Sổ đỏ hộ gia đình theo quy định.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

Miễn phí công chứng tại nhà - Phục vụ 24/7

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Việt Cường: Thạc sĩ Luật học, nguyên là Giảng viên Trường Đại học Luật Hà Nội, Thẩm phán, Phó Chánh tòa Dân sự, Chánh tòa Lao động, Tòa án nhân dân tối cao. Ủy viên Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao. Giảng viên kiêm chức đào tạo Luật sư và Thẩm phán của Học viện tư pháp.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.