Hướng dẫn phân chia trách nhiệm nộp thuế sang tên nhà đất đúng luật

17/06/2025

Giao dịch mua bán nhà đất luôn là một trong những giao dịch dân sự quan trọng và phức tạp nhất. Để đảm bảo tính pháp lý, minh bạch, và tránh những tranh chấp, rủi ro không đáng có về sau, việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất là bắt buộc. Bên cạnh đó, vấn đề phân chia trách nhiệm nộp thuế sang tên nhà đất cũng là một yếu tố then chốt mà cả bên mua và bên bán cần nắm rõ. Bài viết này sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết về các quy định pháp luật hiện hành, các loại thuế phí liên quan, quy trình thực hiện, và đặc biệt là những lưu ý quan trọng về các thỏa thuận ngoại lệ giữa các bên.

📌 1. CÔNG CHỨNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT LÀ GÌ? VÀ TẠI SAO PHẢI CÔNG CHỨNG?

a. Khái niệm:

Công chứng mua bán nhà đất là thủ tục pháp lý bắt buộc theo quy định của pháp luật Việt Nam. Đây là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng (Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng) xác nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất giữa bên bán (bên chuyển nhượng) và bên mua (bên nhận chuyển nhượng).

b. Tại sao phải công chứng?

Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất mang lại nhiều giá trị pháp lý quan trọng:

Đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng: Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu không công chứng, hợp đồng sẽ không có giá trị pháp lý và không thể tiến hành các thủ tục sang tên, đăng ký quyền sở hữu.
Bảo vệ quyền lợi các bên: Công chứng viên sẽ kiểm tra kỹ lưỡng các điều khoản, đảm bảo hợp đồng phù hợp với ý chí của các bên, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Điều này giúp hạn chế tối đa tranh chấp phát sinh sau này.
Minh bạch thông tin: Quá trình công chứng giúp xác minh thông tin về tài sản (có bị thế chấp, tranh chấp không), thông tin về năng lực hành vi của các bên, đảm bảo giao dịch được thực hiện trên cơ sở minh bạch.
Tạo điều kiện thuận lợi cho thủ tục sang tên sổ đỏ: Hợp đồng mua bán đã công chứng là cơ sở pháp lý vững chắc để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) cho bên mua.

Phân chia trách nhiệm nộp thuế sang tên

Có thể bạn quan tâm>>> Ủy quyền nhờ người nhà mua bất động sản – Cần lưu ý gì để không mất trắng tài sản?

>>> Mẫu hợp đồng công chứng mua bán nhà đất chuẩn nhất

💰 2. TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ SANG TÊN NHÀ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

Trong quá trình mua bán nhà đất, các bên thường phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước dưới hình thức thuế và lệ phí. Theo quy định chung của pháp luật, trách nhiệm nộp thuế được phân chia cụ thể như sau:

🔹 a. Bên bán chịu Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Đối tượng chịu thuế: Là người có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản. Theo Khoản 5 Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung 2012), thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong các khoản thu nhập chịu thuế.
Mức thuế:
- Thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
- Căn cứ pháp lý: Điểm a Khoản 4 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thực hiện thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
- Giá chuyển nhượng bất động sản để tính thuế được xác định theo giá ghi trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng, nhưng không thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng (Bảng giá đất).
Trường hợp được miễn thuế TNCN: Bên bán có thể được miễn thuế TNCN nếu đáp ứng các điều kiện theo Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (đã được sửa đổi, bổ sung) về miễn thuế cho thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất duy nhất của cá nhân. (Xem thêm bài viết chi tiết về miễn thuế TNCN khi bán nhà duy nhất).

🔹 b. Bên mua chịu Lệ phí trước bạ (LPTB)

Đối tượng chịu lệ phí: Là người nhận chuyển nhượng bất động sản (bên mua).
Mức lệ phí: Thường là 0,5% giá trị nhà đất tính lệ phí trước bạ.
Căn cứ pháp lý: Điểm a Khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ, và Khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
Giá trị nhà đất để tính lệ phí trước bạ là giá tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Trường hợp được miễn LPTB: Một số trường hợp được miễn lệ phí trước bạ như nhà, đất là tài sản thừa kế, quà tặng giữa vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi, cha chồng, mẹ chồng với con dâu, cha vợ, mẹ vợ với con rể, ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại, anh, chị, em ruột với nhau.

🤝 3. CÁC THỎA THUẬN VỀ THUẾ, PHÍ GIỮA BÊN MUA VÀ BÊN BÁN: NGOẠI LỆ QUAN TRỌNG

Mặc dù pháp luật có quy định về trách nhiệm nộp thuế TNCN của bên bán và LPTB của bên mua, nhưng đây chỉ là quy định chung mang tính định hướng. Trên thực tế, các bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận khác về việc phân chia nghĩa vụ thuế, phí này trong hợp đồng mua bán.

Căn cứ pháp lý:

Khoản 3 Điều 442 Bộ luật Dân sự năm 2015 về thực hiện hợp đồng song vụ: "Trường hợp một bên không thực hiện nghĩa vụ không phải do lỗi của mình thì không phải chịu trách nhiệm dân sự."
Mặc dù không có điều khoản cụ thể trong Luật Thuế hay Luật Đất đai cấm việc thỏa thuận này, nhưng các cơ quan thuế và công chứng đều thừa nhận nguyên tắc tự do thỏa thuận trong hợp đồng dân sự, miễn là không trái quy định pháp luật và ý chí của các bên.

Các hình thức thỏa thuận phổ biến:

Bên mua chịu toàn bộ thuế, phí sang tên: Đây là trường hợp phổ biến khi thị trường bất động sản sôi động, bên bán có lợi thế đàm phán. Bên mua sẽ chịu cả Thuế TNCN (thay cho bên bán) và Lệ phí trước bạ của mình.
Bên bán chịu toàn bộ thuế, phí sang tên: Ngược lại, trong thị trường trầm lắng hoặc khi bên mua có lợi thế, bên bán có thể đồng ý chịu cả Lệ phí trước bạ (thay cho bên mua) và Thuế TNCN của mình.
Chia sẻ tỷ lệ: Hai bên thỏa thuận chia đôi hoặc theo tỷ lệ phần trăm nhất định cho các khoản thuế, phí.
Chỉ thỏa thuận một phần: Ví dụ, bên bán chịu Thuế TNCN và một phần LPTB, hoặc ngược lại.

Lưu ý quan trọng khi thỏa thuận:

Phải ghi rõ ràng trong hợp đồng công chứng: Mọi thỏa thuận về việc phân chia trách nhiệm nộp thuế, phí phải được ghi rõ, chi tiết và cụ thể trong hợp đồng mua bán đã công chứng. Điều này đảm bảo tính pháp lý và làm căn cứ để giải quyết tranh chấp (nếu có). Công chứng viên sẽ giải thích rõ ràng quyền và nghĩa vụ cho các bên trước khi ký.
Không làm thay đổi nghĩa vụ với nhà nước: Dù các bên thỏa thuận như thế nào, nghĩa vụ nộp thuế TNCN vẫn là của bên bán và LPTB là của bên mua về mặt nguyên tắc. Việc thỏa thuận chỉ là sự sắp xếp về tài chính giữa hai bên. Khi đi nộp thuế, hồ sơ vẫn thể hiện ai là đối tượng nộp thuế theo luật.

Ví dụ minh họa về thỏa thuận:

Ví dụ 1 (Thỏa thuận phổ biến): "Các bên đồng ý rằng Bên bán chịu Thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản này. Bên mua chịu Lệ phí trước bạ và các chi phí, lệ phí khác liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu, sử dụng bất động sản."
Ví dụ 2 (Bên mua chịu toàn bộ): "Các bên thống nhất rằng toàn bộ Thuế thu nhập cá nhân, Lệ phí trước bạ và các chi phí, lệ phí khác phát sinh từ việc chuyển nhượng và đăng ký sang tên quyền sở hữu, sử dụng bất động sản này sẽ do Bên mua chịu trách nhiệm thanh toán."
Ví dụ 3 (Chia sẻ tỷ lệ): "Thuế thu nhập cá nhân sẽ do Bên bán thanh toán. Lệ phí trước bạ và các chi phí, lệ phí khác liên quan đến việc đăng ký sang tên sẽ do Bên mua chịu 50% và Bên bán chịu 50%."

📝 4. THỦ TỤC CÔNG CHỨNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Thủ tục công chứng được thực hiện theo các bước chuẩn mực tại Văn phòng công chứng:

Bước 1️⃣: Nộp hồ sơ và yêu cầu công chứng

Các bên mua và bán trực tiếp mang toàn bộ hồ sơ đã chuẩn bị đến Văn phòng Công chứng.
Trình bày yêu cầu công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất.
Nộp các bản gốc giấy tờ để công chứng viên hoặc chuyên viên tiếp nhận, kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ.

Bước 2️⃣: Soạn thảo Hợp đồng mua bán

Nếu các bên đã có dự thảo Hợp đồng mua bán tự soạn sẵn, công chứng viên sẽ kiểm tra lại nội dung, chỉnh sửa (nếu cần) để đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật và ý chí các bên.
Nếu các bên chưa có dự thảo, công chứng viên sẽ trực tiếp soạn thảo Hợp đồng mua bán dựa trên thông tin do các bên cung cấp, đảm bảo đầy đủ các điều khoản cần thiết theo quy định của Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành khác (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản).
Nội dung quan trọng của hợp đồng:
- Thông tin chi tiết về bên bán, bên mua.
- Thông tin chi tiết về bất động sản (địa chỉ, số tờ, số thửa, diện tích đất, diện tích nhà, đặc điểm tài sản gắn liền...).
- Giá chuyển nhượng (ghi rõ bằng số và chữ, đồng tiền thanh toán).
- Phương thức và thời hạn thanh toán.
- Thời điểm bàn giao bất động sản.
- Trách nhiệm nộp thuế, phí (Thuế TNCN, Lệ phí trước bạ và các chi phí khác) - đây là điều khoản rất quan trọng, cần ghi rõ bên nào chịu khoản nào, hoặc tỷ lệ chịu.
- Các quyền và nghĩa vụ khác của mỗi bên.
- Chế tài vi phạm hợp đồng.

Bước 3️⃣: Công chứng viên kiểm tra, xác minh và giải thích

Kiểm tra tính pháp lý: Công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ một cách chặt chẽ:
- Tính xác thực của giấy tờ: Đối chiếu bản gốc và bản sao, đảm bảo giấy tờ là thật, còn giá trị sử dụng.
- Năng lực hành vi dân sự của các bên: Đảm bảo các bên mua bán là người đủ 18 tuổi trở lên, minh mẫn,không bị mất/hạn chế năng lực hành vi dân sự, tự nguyện tham gia giao dịch.
- Quyền sở hữu tài sản: Xác minh tài sản có đúng là của bên bán, có bị thế chấp, kê biên, tranh chấp, hoặc nằm trong diện quy hoạch, bị cấm giao dịch hay không. Việc này thường được thực hiện thông qua việc tra cứu thông tin tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
Giải thích hợp đồng: Công chứng viên sẽ đọc lại toàn bộ nội dung Hợp đồng cho các bên nghe, giải thích rõ ràng các điều khoản, đặc biệt là các quyền, nghĩa vụ, điều khoản về giá, thanh toán, thuế phí và các rủi ro pháp lý nếu có. Điều này đảm bảo các bên hiểu rõ và đồng ý hoàn toàn với nội dung hợp đồng.

Bước 4️⃣: Ký kết hợp đồng và công chứng

Sau khi các bên đã hiểu rõ và đồng ý với toàn bộ nội dung Hợp đồng, không còn thắc mắc, các bên sẽ tiến hành ký tên vào Hợp đồng trước sự chứng kiến của công chứng viên.
Nếu bên nào không thể ký (ví dụ: người khuyết tật, người già yếu), có thể thực hiện điểm chỉ (lăn dấu vân tay) và công chứng viên sẽ ghi rõ lý do.
Công chứng viên sẽ ghi lời chứng (ghi nhận việc công chứng), ký tên, đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng vào Hợp đồng.
Hợp đồng mua bán nhà đất sẽ được đánh số, ghi vào sổ công chứng, và lưu trữ tại Văn phòng công chứng theo quy định.

Bước 5️⃣: Thanh toán và nhận kết quả

Các bên thực hiện việc thanh toán (thường là thanh toán một phần hoặc toàn bộ số tiền mua bán) theo phương thức và thời điểm đã thỏa thuận trong hợp đồng. Nên thực hiện giao dịch qua ngân hàng để có chứng từ rõ ràng.

Phân chia trách nhiệm nộp thuế sang tên

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng cung cấp dịch vụ soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất trọn gói, không cần bận tâm đến thủ tục pháp lý.

🔑 5. LƯU Ý QUAN TRỌNG KHÁC KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT

Kiểm tra kỹ thông tin trước khi công chứng: Đảm bảo thông tin về tài sản (diện tích, địa chỉ, tình trạng pháp lý), thông tin về các bên (họ tên, CMND/CCCD, địa chỉ) đều chính xác tuyệt đối. Sai sót nhỏ cũng có thể gây khó khăn trong quá trình sang tên.
Tìm hiểu về các khoản phí, lệ phí khác: Ngoài thuế TNCN và LPTB, có thể phát sinh các khoản phí khác như phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc (nếu có biến động diện tích), phí cấp đổi Giấy chứng nhận. Hãy hỏi rõ công chứng viên và cán bộ địa chính về các khoản phí này.
Thanh toán và nhận bàn giao tài sản: Luôn thực hiện việc thanh toán và bàn giao tài sản theo đúng các điều khoản đã ghi trong hợp đồng công chứng. Nên có biên bản bàn giao tài sản có chữ ký của hai bên.
Xem xét quy hoạch: Trước khi mua, bên mua nên tìm hiểu kỹ về quy hoạch sử dụng đất tại khu vực có bất động sản để tránh những rủi ro về sau (nhà đất nằm trong diện quy hoạch giải tỏa, không được xây dựng...).

❓ 6. CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP VỀ THUẾ VÀ THỦ TỤC SANG TÊN NHÀ ĐẤT

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề thuế và thủ tục sang tên nhà đất:

6.1. Thuế TNCN khi bán nhà đất được tính như thế nào? Giá trị tính thuế là bao nhiêu?

Trả lời: Thuế TNCN được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng được xác định là giá ghi trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng, nhưng không được thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá nhà nước, thuế sẽ được tính theo giá nhà nước.

6.2. Lệ phí trước bạ có bắt buộc phải nộp không? Có những trường hợp nào được miễn?

Trả lời: Có, Lệ phí trước bạ là khoản phí bắt buộc khi đăng ký quyền sở hữu tài sản (bao gồm nhà đất) vào tên của mình. Mức thu là 0,5% giá trị nhà đất tính lệ phí. Một số trường hợp được miễn LPTB bao gồm: nhà, đất là tài sản thừa kế hoặc quà tặng giữa vợ chồng, cha mẹ ruột và con ruột, cha mẹ nuôi và con nuôi, ông bà và cháu, anh chị em ruột.

6.3. Tôi có thể ủy quyền cho người khác đi nộp thuế và làm thủ tục sang tên được không?

Trả lời: Có thể. Bạn hoàn toàn có quyền lập Giấy ủy quyền/Hợp đồng ủy quyền cho một cá nhân khác (thường là người thân, luật sư, hoặc dịch vụ) để thay mặt bạn thực hiện các thủ tục kê khai, nộp thuế và nộp hồ sơ sang tên tại cơ quan thuế và Văn phòng Đăng ký đất đai. Hợp đồng ủy quyền này phải được công chứng để có giá trị pháp lý.

6.4. Nếu hợp đồng mua bán không công chứng thì có sang tên sổ đỏ được không?

Trả lời: Không được. Theo quy định của pháp luật hiện hành (Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý và là căn cứ để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên) tại Văn phòng Đăng ký đất đai.

6.5. Việc thỏa thuận ai là người chịu thuế, phí có được pháp luật công nhận không?

Trả lời: Có được công nhận. Pháp luật tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên trong giao dịch dân sự, miễn là thỏa thuận đó không trái với quy định pháp luật và không vi phạm đạo đức xã hội. Do đó, việc hai bên mua bán tự thỏa thuận về việc ai chịu khoản thuế, phí nào là hoàn toàn hợp pháp và phổ biến trong thực tế. Tuy nhiên, thỏa thuận này phải được ghi rõ ràng và cụ thể trong hợp đồng mua bán đã công chứng để làm căn cứ pháp lý.

6.6. Có trường hợp nào được miễn toàn bộ thuế, phí khi mua bán nhà đất không?

Trả lời: Rất hiếm khi được miễn toàn bộ. Thông thường, việc miễn thuế TNCN (cho bên bán) và miễn LPTB (cho bên mua) là riêng biệt và phụ thuộc vào từng điều kiện cụ thể của từng bên (ví dụ: là nhà đất duy nhất, là tài sản thừa kế/tặng cho giữa các đối tượng có quan hệ huyết thống/hôn nhân thân thiết). Không có quy định nào miễn toàn bộ cho cả hai loại thuế, phí trong cùng một giao dịch mua bán thông thường.

KẾT LUẬN

Giao dịch công chứng mua bán nhà đất không chỉ đơn thuần là việc ký kết hợp đồng, mà còn bao gồm nghĩa vụ tài chính quan trọng là nộp thuế và lệ phí sang tên. Việc nắm vững quy định pháp luật về phân chia trách nhiệm nộp thuế sang tên nhà đất và hiểu rõ về khả năng thỏa thuận giữa các bên là yếu tố then chốt giúp giao dịch diễn ra suôn sẻ, minh bạch và bảo vệ quyền lợi chính đáng của cả người mua và người bán.

Hãy luôn chủ động tìm hiểu thông tin và tìm kiếm sự hỗ trợ từ các tổ chức công chứng uy tín để được tư vấn chuyên sâu, đảm bảo mọi thủ tục diễn ra đúng luật và an toàn tuyệt đối.

Cần hỗ trợ công chứng mua bán nhà đất và tư vấn thuế, phí? Liên hệ ngay với Văn phòng Công chứng uy tín để được tư vấn chi tiết và thực hiện thủ tục nhanh chóng, chính xác!

LIÊN HỆ NGAY KHI CẦN HỖ TRỢ!