Ủy quyền nhờ người nhà mua bất động sản – Cần lưu ý gì để không mất trắng tài sản?

17/06/2025

Trong nhiều trường hợp, việc ủy quyền cho người thân (như cha mẹ, vợ/chồng, anh/chị/em ruột) để thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản là một lựa chọn tiện lợi. Điều này đặc biệt phổ biến khi người mua ở xa, bận rộn, hoặc muốn giữ bí mật thông tin cá nhân. Tuy nhiên, đằng sau sự tiện lợi ấy là những rủi ro pháp lý tiềm ẩn khôn lường, có thể khiến bạn mất trắng tài sản nếu không nắm vững quy định pháp luật hoặc quá tin tưởng vào mối quan hệ thân thiết. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích những điều cốt yếu bạn bắt buộc phải biết trước khi đặt bút ký hợp đồng ủy quyền mua nhà đất.

📌 1. ỦY QUYỀN NHỜ NGƯỜI NHÀ MUA BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÌ?

Ủy quyền trong giao dịch dân sự là việc bên ủy quyền (người muốn mua bất động sản) giao cho bên được ủy quyền (người thân) quyền thực hiện một hoặc một số công việc nhân danh mình. Trong ngữ cảnh mua bất động sản, đây là hình thức mà người mua không trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng mua bán, mà sẽ nhờ người thân đứng ra đại diện để thực hiện các thủ tục như:

Tìm kiếm và đàm phán với bên bán.
Thay mặt ký kết hợp đồng đặt cọc.
Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại văn phòng công chứng.
Thực hiện các thủ tục sang tên, đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ pháp lý:

Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015: "Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền có quyền yêu cầu bên được ủy quyền thực hiện công việc."

Ví dụ minh họa:

Trường hợp 1: Chị Lan đang định cư tại nước ngoài, muốn mua một lô đất tại quê nhà Việt Nam nhưng chưa thể về nước. Chị Lan có thể lập một hợp đồng ủy quyền cho em trai mình là anh Nam. Trong hợp đồng ủy quyền, chị Lan giao cho anh Nam quyền tìm kiếm đất, đàm phán giá, ký hợp đồng đặt cọc, ký hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng, và thực hiện thủ tục đăng ký sang tên cho chị Lan.
Trường hợp 2: Anh Tuấn là một doanh nhân bận rộn, không có thời gian trực tiếp đi làm thủ tục mua căn hộ chung cư. Anh Tuấn có thể ủy quyền cho vợ mình là chị Mai thay mặt anh thực hiện toàn bộ quá trình mua bán, bao gồm ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và làm thủ tục nhận bàn giao căn hộ.

ủy quyền nhờ người nhà mua bất động sản

Có thể bạn quan tâm>>> Dịch vụ công chứng ngoài giờ hành chính miễn phí tại TpHCM

>>> Công chứng mua bán chung cư qua hợp đồng ủy quyền sẽ ra sao?

⚠️ 2. NHỮNG RỦI RO TIỀM ẨN KHI NHỜ NGƯỜI NHÀ ĐỨNG TÊN MUA NHÀ

Mặc dù có mối quan hệ thân thiết, việc ủy quyền mua bất động sản vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, thậm chí có thể khiến bạn mất toàn bộ quyền sở hữu tài sản nếu không cẩn trọng và tuân thủ đúng quy định pháp luật.

❌ Rủi ro 1: Không có hợp đồng ủy quyền rõ ràng hoặc chỉ lập giấy tay

Mô tả: Nhiều người vì tin tưởng tuyệt đối vào người thân mà chỉ giao dịch miệng, hoặc lập một tờ giấy ủy quyền viết tay sơ sài, không có công chứng/chứng thực.
Hậu quả pháp lý:
- Không có giá trị pháp lý: Theo Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất) và Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực. Điều này cũng áp dụng với hợp đồng ủy quyền để thực hiện các giao dịch này. Nếu không có công chứng, hợp đồng ủy quyền có thể bị tuyên bố vô hiệu.
- Khó chứng minh quyền sở hữu thực sự: Khi xảy ra tranh chấp (ví dụ: người được ủy quyền chiếm đoạt tài sản, người được ủy quyền qua đời,...) bạn sẽ rất khó hoặc không thể chứng minh được rằng mình là người bỏ tiền ra mua và là chủ sở hữu thực sự của tài sản.
- Ví dụ: Anh A nhờ em gái là chị B mua đất hộ. Hai anh em chỉ thỏa thuận miệng. Chị B đứng tên trên Sổ đỏ. Sau này, chị B từ chối trả lại đất và nói rằng đó là tài sản của riêng chị. Anh A sẽ không có căn cứ pháp lý để đòi lại đất.

❌ Rủi ro 2: Hợp đồng ủy quyền không được công chứng/chứng thực

Mô tả: Mặc dù có lập thành văn bản, nhưng hợp đồng ủy quyền không được công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Hậu quả pháp lý:
- Vô hiệu do hình thức: Theo Điểm d Khoản 1 Điều 591 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền có đối tượng là bất động sản phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Nếu không công chứng, hợp đồng ủy quyền sẽ vô hiệu về mặt hình thức, dẫn đến việc người được ủy quyền không có tư cách đại diện hợp pháp để thực hiện giao dịch mua bán.
- Người được ủy quyền chiếm đoạt tài sản: Nếu người được ủy quyền vẫn cố tình thực hiện giao dịch (ví dụ: họ tự ý đứng tên trên sổ đỏ dù hợp đồng ủy quyền vô hiệu), và sau đó từ chối trả lại, bạn sẽ không có cơ sở pháp lý vững chắc để khởi kiện.
- Ví dụ: Bà Mai nhờ con trai là anh Bình mua căn nhà. Bà lập giấy ủy quyền và chỉ có chữ ký của hai mẹ con, không công chứng. Anh Bình dùng giấy ủy quyền này để ký hợp đồng mua bán, và sau đó căn nhà được sang tên cho chính anh Bình. Sau này, anh Bình qua đời đột ngột mà chưa kịp sang tên lại cho mẹ. Các con của anh Bình có thể tranh chấp căn nhà đó, và bà Mai sẽ rất khó đòi lại vì hợp đồng ủy quyền không có giá trị pháp lý.

❌ Rủi ro 3: Phạm vi và thời hạn ủy quyền quá rộng hoặc không rõ ràng

Mô tả: Hợp đồng ủy quyền ghi chung chung "ủy quyền toàn bộ", không giới hạn rõ công việc, thời hạn, hoặc đặc biệt là cho phép người được ủy quyền cả quyền định đoạt (bán, thế chấp, cho thuê).
Hậu quả pháp lý:
- Lạm dụng quyền: Người được ủy quyền có thể lợi dụng quyền hạn quá rộng để tự ý chuyển nhượng bất động sản cho người khác, cầm cố, thế chấp hoặc thực hiện các giao dịch khác trái với ý muốn của người ủy quyền, gây ra thiệt hại nghiêm trọng.
- Khó khăn trong kiểm soát: Khi phạm vi ủy quyền quá rộng, người ủy quyền sẽ khó kiểm soát được hành vi của người được ủy quyền, dẫn đến mất quyền chủ động với tài sản của mình.
- Ví dụ: Ông Hưng ủy quyền cho cháu ruột là anh Khánh "được toàn quyền giao dịch liên quan đến việc mua bán bất động sản tại địa chỉ X". Anh Khánh đã dùng ủy quyền này không chỉ để mua đất cho ông Hưng mà còn tự ý mang miếng đất đó đi thế chấp ngân hàng để vay tiền riêng, vì hợp đồng ủy quyền không giới hạn quyền thế chấp.

✅ 3. CÁC LƯU Ý QUAN TRỌNG ĐỂ TRÁNH “MẤT TRẮNG” TÀI SẢN KHI ỦY QUYỀN

Để bảo vệ tài sản của mình, hãy ghi nhớ và thực hiện nghiêm túc 6 lưu ý quan trọng sau đây:

📄 3.1. BẮT BUỘC LẬP HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN CÓ CÔNG CHỨNG

Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, hợp đồng ủy quyền liên quan đến các giao dịch này cũng phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý và tránh bị vô hiệu.
Thực hiện: Hãy đến Văn phòng công chứng uy tín để được công chứng viên tư vấn và soạn thảo hợp đồng ủy quyền. Công chứng viên sẽ đảm bảo nội dung, phạm vi, thời hạn và quyền hạn của bên được ủy quyền được ghi rõ ràng, chính xác theo quy định pháp luật và ý chí của bạn.

📌 3.2. GIỚI HẠN PHẠM VI ỦY QUYỀN RÕ RÀNG: CHỈ ĐỂ MUA, KHÔNG ĐỊNH ĐOẠT

Nội dung: Hợp đồng ủy quyền phải ghi rõ mục đích của việc ủy quyền là "để thực hiện việc mua bất động sản thay cho bên ủy quyền". Cần liệt kê cụ thể các công việc được phép làm (ví dụ: tìm kiếm, đàm phán, ký hợp đồng đặt cọc, ký hợp đồng mua bán, làm thủ tục sang tên).
Lưu ý quan trọng:
- Tuyệt đối hạn chế các quyền định đoạt tài sản như: bán lại, cho thuê, cầm cố, thế chấp, góp vốn bằng chính bất động sản đó. Trừ khi bạn thực sự có nhu cầu và hiểu rõ rủi ro.
- Ví dụ: Hợp đồng ủy quyền nên ghi: "...được quyền thay mặt Bên ủy quyền ký kết Hợp đồng mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại địa chỉ X, thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu cho Bên ủy quyền, KHÔNG ĐƯỢC ĐỊNH ĐOẠT, CHUYỂN NHƯỢNG, THẾ CHẤP, CẦM CỐ bất động sản dưới bất kỳ hình thức nào."

⏳ 3.3 THIẾT LẬP THỜI HẠN ỦY QUYỀN HỢP LÝ

Căn cứ pháp lý: Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hạn ủy quyền.
Nội dung: Hợp đồng ủy quyền có thể xác định thời hạn hoặc không. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn, bạn nên xác định thời hạn cụ thể và hợp lý (ví dụ: 6 tháng, 1 năm). Không nên để thời hạn quá dài hoặc không xác định thời hạn, vì điều này có thể dẫn đến việc người được ủy quyền lạm quyền, hoặc gây phức tạp nếu có tranh chấp phát sinh trong tương lai.
Ví dụ: "Thời hạn ủy quyền là 06 (sáu) tháng kể từ ngày ký Hợp đồng này. Sau thời hạn trên, Hợp đồng ủy quyền này chấm dứt hiệu lực."

👀 3.4 LUÔN GIỮ BẢN GỐC HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN

Tại sao: Bản gốc hợp đồng ủy quyền đã được công chứng là chứng cứ pháp lý quan trọng nhất để bảo vệ quyền lợi của bạn khi có tranh chấp xảy ra. Nó chứng minh rằng người được ủy quyền chỉ hành động nhân danh bạn, không phải cho chính họ.
Thực hiện: Sau khi công chứng, hãy yêu cầu công chứng viên trả lại bản gốc hợp đồng ủy quyền và cất giữ cẩn thận. Bạn có thể sao y công chứng để sử dụng cho các mục đích khác nếu cần.

🧾 3.5 GHI NHẬN RÕ RÀNG VIỆC CHUYỂN TIỀN THANH TOÁN

Nội dung: Nếu người được ủy quyền là người trực tiếp nhận tiền từ bạn để thanh toán cho giao dịch mua bất động sản, hãy đảm bảo có chứng từ rõ ràng về việc chuyển tiền này.
Cách thực hiện:
- Chuyển khoản ngân hàng: Sử dụng hình thức chuyển khoản ngân hàng từ tài khoản của bạn (người ủy quyền) cho bên bán, hoặc cho người được ủy quyền với nội dung rõ ràng (ví dụ: "Chuyển tiền mua đất theo ủy quyền ngày..."). Điều này tạo ra bằng chứng không thể chối cãi về việc ai là người thực sự bỏ tiền ra mua tài sản.
- Phiếu thu/Giấy biên nhận tiền: Nếu giao dịch bằng tiền mặt, hãy yêu cầu người được ủy quyền (hoặc bên bán) ký nhận vào Phiếu thu/Giấy biên nhận tiền, ghi rõ số tiền, ngày tháng và nội dung thanh toán.
Ví dụ: Thay vì đưa tiền mặt trực tiếp cho anh Nam (người được ủy quyền), chị Lan nên chuyển khoản số tiền mua đất từ tài khoản ngân hàng của mình cho tài khoản của anh Nam, với nội dung "Chuyển tiền mua đất tại Đà Nẵng theo ủy quyền ngày [dd/mm/yyyy]".

⚖️ 3.6. HẠN CHẾ TỐI ĐA VIỆC NHỜ NGƯỜI KHÁC ĐỨNG TÊN TÀI SẢN

Nguyên tắc vàng: Nếu có thể, hãy trực tiếp đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ/Sổ hồng). Đây là cách an toàn và chắc chắn nhất để bảo vệ quyền tài sản của bạn.
Lý do: Khi tên bạn được ghi trên Giấy chứng nhận, bạn là chủ sở hữu hợp pháp theo quy định của pháp luật, không cần phải chứng minh thông qua bất kỳ văn bản ủy quyền nào khác. Điều này loại bỏ hoàn toàn các rủi ro liên quan đến việc người được ủy quyền lợi dụng hoặc từ chối trả lại tài sản.

ủy quyền nhờ người nhà mua bất động sản

Xem thêm>>> Cập nhật các giao dịch công chứng nhà đất không bị giới hạn địa hạt từ 1/7/2025

📚 4. CĂN CỨ PHÁP LÝ QUAN TRỌNG

Các quy định pháp luật liên quan đến hợp đồng ủy quyền và giao dịch bất động sản là nền tảng để bảo vệ quyền lợi của bạn:

Bộ luật Dân sự năm 2015:
- Điều 138: Đại diện theo ủy quyền.
- Điều 562 đến Điều 569: Hợp đồng ủy quyền (quy định về khái niệm, hình thức, thời hạn, quyền và nghĩa vụ các bên, chấm dứt hợp đồng ủy quyền).
- Điều 591: Nghĩa vụ của bên được ủy quyền.
Luật Công chứng năm 2014:
- Điều 2: Giải thích từ ngữ về công chứng, công chứng viên.
- Điều 41: Yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch.
- Điều 42: Phạm vi công chứng.
- Điều 54: Công chứng hợp đồng ủy quyền.
Luật Đất đai năm 2013:
- Điều 167: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Khoản 3 quy định về hình thức hợp đồng phải công chứng, chứng thực.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014:
- Điều 55: Hợp đồng kinh doanh bất động sản. Khoản 2 quy định về hình thức hợp đồng phải công chứng, chứng thực.
Các án lệ, thực tiễn xét xử: Các phán quyết của Tòa án trong các vụ án tranh chấp tài sản do ủy quyền đứng tên mua đất là bài học quý giá, cho thấy sự cần thiết của việc tuân thủ pháp luật.

🏛️ 5. DỊCH VỤ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

Để đảm bảo hợp đồng ủy quyền của bạn chặt chẽ về mặt pháp lý và bảo vệ tối đa tài sản, chúng tôi khuyến nghị bạn nên tìm đến các tổ chức công chứng uy tín. Văn phòng Công chứng Nguyễn Việt Cường là địa chỉ tin cậy, cam kết mang đến dịch vụ chất lượng cao:

👉 Miễn phí tư vấn chuyên sâu: Đội ngũ công chứng viên giàu kinh nghiệm sẽ lắng nghe nhu cầu của bạn, phân tích các rủi ro tiềm ẩn và tư vấn soạn thảo nội dung hợp đồng ủy quyền phù hợp nhất với từng hoàn cảnh cụ thể, đảm bảo quyền lợi tối đa cho bạn.
👉 Hỗ trợ công chứng ngoài giờ hành chính & tận nơi: Chúng tôi hiểu rằng thời gian của bạn là quý giá. Dù bạn ở xa, bận rộn công việc hay có khó khăn trong di chuyển, chúng tôi sẵn sàng hỗ trợ công chứng tại nhà, tại công ty hoặc bất kỳ địa điểm nào thuận tiện, ngay cả vào buổi tối, cuối tuần hoặc ngày lễ, với chi phí không đổi và miễn phí phụ phí đi lại trong nội thành Hà Nội.
👉 Bảo mật tuyệt đối thông tin giao dịch: Mọi thông tin cá nhân và nội dung giao dịch của bạn đều được bảo mật nghiêm ngặt theo quy định pháp luật, phòng tránh mọi rủi ro về lộ lọt thông tin.

❓ 6. CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP VỀ ỦY QUYỀN MUA BẤT ĐỘNG SẢN

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này:

6.1. Hợp đồng ủy quyền mua bất động sản có cần công chứng không?

Trả lời: CÓ, BẮT BUỘC phải công chứng hoặc chứng thực. Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, các giao dịch về bất động sản phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, hợp đồng ủy quyền để thực hiện các giao dịch này cũng phải tuân thủ hình thức công chứng để có giá trị pháp lý và tránh bị tuyên bố vô hiệu.

6.2. Tôi có thể ủy quyền miệng cho người thân mua nhà được không?

Trả lời: Tuyệt đối KHÔNG. Việc ủy quyền miệng không có giá trị pháp lý đối với các giao dịch liên quan đến bất động sản. Nếu chỉ ủy quyền miệng, bạn sẽ không có căn cứ pháp lý nào để chứng minh quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp, và có thể mất trắng tài sản.

6.3. Nếu người được ủy quyền tự ý bán tài sản sau khi đã mua và đứng tên trên sổ đỏ thì phải làm sao?

Trả lời: Nếu hợp đồng ủy quyền của bạn đã được công chứng đầy đủ và ghi rõ người được ủy quyền KHÔNG có quyền định đoạt (bán, thế chấp...) mà họ vẫn cố tình thực hiện, thì giao dịch đó có thể bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm phạm vi ủy quyền. Bạn cần nhanh chóng nộp đơn khởi kiện lên Tòa án có thẩm quyền, kèm theo bản gốc hợp đồng ủy quyền và các chứng từ chứng minh nguồn tiền mua tài sản. Tòa án sẽ xem xét để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn.

6.4. Nên ủy quyền "toàn quyền" hay giới hạn phạm vi ủy quyền?

Trả lời: Để đảm bảo an toàn tối đa cho tài sản, bạn tuyệt đối không nên ủy quyền "toàn quyền" (tức là ủy quyền mọi hành vi liên quan đến tài sản) mà nên giới hạn rõ ràng phạm vi công việc mà người được ủy quyền được phép thực hiện (chỉ là mua, không định đoạt). Điều này giúp bạn kiểm soát rủi ro, tránh việc người được ủy quyền lạm dụng hoặc tự ý thực hiện các giao dịch ngoài ý muốn của bạn.

6.5. Người được ủy quyền có nhất thiết phải là người thân không?

Trả lời: Không bắt buộc. Bạn có thể ủy quyền cho bất kỳ cá nhân nào có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Tuy nhiên, việc ủy quyền cho người thân là phổ biến vì yếu tố tin tưởng. Dù là người thân hay không, việc lập hợp đồng ủy quyền có công chứng và giới hạn rõ ràng phạm vi là điều tiên quyết để bảo vệ tài sản của bạn.

KẾT LUẬN

Việc ủy quyền nhờ người nhà mua bất động sản tưởng chừng là một giải pháp đơn giản và tiện lợi, nhưng lại tiềm ẩn vô số rủi ro pháp lý nếu không được thực hiện một cách cẩn trọng và đúng quy định. Một sơ suất nhỏ trong việc lập hợp đồng ủy quyền có thể khiến bạn mất trắng tài sản và rơi vào những tranh chấp pháp lý phức tạp, tốn kém.

Hãy luôn nhớ rằng, niềm tin phải đi đôi với sự chặt chẽ của pháp luật. Đừng chỉ đặt niềm tin vào mối quan hệ thân thiết mà quên đi những quy định pháp luật có thể bảo vệ chính bạn.

🔑 Để đảm bảo quyền lợi và sự an toàn tuyệt đối cho tài sản của mình, hãy luôn:

Công chứng hợp đồng ủy quyền tại văn phòng công chứng.
Giới hạn phạm vi ủy quyền rõ ràng, chỉ cho phép mua, không định đoạt.
Thiết lập thời hạn ủy quyền hợp lý.
Lưu giữ cẩn thận bản gốc hợp đồng và các chứng từ thanh toán.

Liên hệ ngay với Văn phòng Công chứng Nguyễn Việt Cường để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ soạn thảo, công chứng hợp đồng ủy quyền một cách an toàn, chính xác và hiệu quả nhất!

LIÊN HỆ NGAY KHI CẦN HỖ TRỢ!