Sử dụng đất không có Sổ đỏ: 5 Lưu ý quan trọng cần biết

19/06/2025

Việc sở hữu và sử dụng đất không có Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có thể mang lại rất nhiều rủi ro cho người dân, đặc biệt là liên quan đến quyền lợi và khả năng bồi thường trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Để bảo vệ quyền lợi cá nhân và tránh những thiệt thòi không đáng có, người dân cần nắm rõ một số điểm quan trọng về việc sử dụng đất không có Sổ đỏ. Dưới đây là 5 điều cần biết để giảm thiểu rủi ro.

1. Cấp Sổ đỏ cho nhiều loại đất không giấy tờ

Theo Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024, một số loại đất, kể cả thửa đất không có giấy tờ, vẫn có thể được cấp Sổ đỏ nếu đáp ứng đủ điều kiện cụ thể. Cụ thể:

Thời hạn sử dụng đất: Các hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn có khả năng được cấp Sổ đỏ. Điều này mang lại cơ hội hợp pháp hóa quyền sử dụng đất cho nhiều người, nhất là trong bối cảnh nhiều hộ gia đình đang sử dụng đất lâu năm nhưng không có giấy tờ cụ thể.
Điều kiện cấp Sổ đỏ: Để đủ điều kiện, người sử dụng đất cần chứng minh rằng:
- Không vi phạm pháp luật về đất đai: Nguyên tắc đầu tiên là đất không được thuộc diện tranh chấp, bị tịch thu, hay lấn chiếm.
- Không thuộc trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền: Điều này có nghĩa là người sử dụng đất phải có những tài liệu chứng minh việc giao đất là hợp pháp.
- Có xác nhận của UBND cấp xã rằng diện tích đất này không có tranh chấp: Sự xác nhận này là rất quan trọng để tăng tính hợp pháp cho quyền sử dụng đất.

Điểm đặc biệt là Luật Đất đai 2024 đã mở rộng thời gian từ 01/07/2004 đến 01/07/2014, tạo điều kiện cho nhiều hộ gia đình có thể xin cấp Sổ đỏ cho những thửa đất trước đó chưa được cấp giấy tờ. Điều này có nghĩa là những ai đã sử dụng đất mà không bị phát hiện vi phạm sẽ có cơ hội hợp pháp hóa quyền sở hữu.

Ngoài ra, quy định cũng cho phép đất nông nghiệp, nếu đã sử dụng làm đất ở hoặc đất phi nông nghiệp trước ngày 01/07/2014 mà không có hộ khẩu thường trú tại vùng kinh tế khó khăn, UBND xã xác nhận đây là đất không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch, cũng sẽ được cấp Sổ đỏ mà không cần nộp tiền sử dụng đất.

Sử dụng đất không có Sổ đỏ

>>> Tìm hiểu: Đóng thuế xong bao lâu có sổ đỏ? Hướng dẫn cách nhận sổ đỏ nhanh chóng

2. Đất lấn chiếm vẫn có thể được cấp Sổ

Theo Điều 139 Luật Đất đai 2024, những người sử dụng đất vi phạm mà đáp ứng một số điều kiện nhất định vẫn có khả năng được cấp Sổ đỏ. Các trường hợp cụ thể bao gồm:

Lấn chiếm đất hành lang bảo vệ công trình: Nếu sau khi điều chỉnh quy hoạch, diện tích này không còn thuộc hành lang bảo vệ công trình theo quy định, người sử dụng có thể được cấp Sổ đỏ. Điều này mang lại nhiều cơ hội cho những hộ gia đình đang chiếm dụng những mảnh đất vốn thuộc vùng quản lý của Nhà nước nhưng không còn nằm trong khu vực bảo vệ.
Lấn chiếm đất lòng đường, lề đường: Nếu đất lấn chiếm đã được sử dụng từ trước trong khu vực đã được nhà nước công bố giới xây dựng, người dân có thể làm thủ tục xin cấp Sổ đỏ. Điều này tạo điều kiện cho những hộ gia đình có mảnh đất nhỏ trong phố có thể hợp pháp hóa quyền sử dụng của mình.
Diện tích đất của nông, lâm trường: Những người đang sử dụng đất lấn chiếm thuộc nông, lâm trường, mà đất đó đã được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, và không thuộc quy hoạch bảo vệ rừng đặc dụng hay rừng phòng hộ, cũng có khả năng được cấp Sổ đỏ. Điều này là một phần quan trọng trong việc khuyến khích người dân phát triển nông nghiệp bền vững.

Người dân cũng có thể được cấp Sổ đỏ cho diện tích đất lấn chiếm nếu điều này phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, đang sử dụng ổn định và không có tranh chấp. Đặc biệt đối với đất nông nghiệp: Nếu người dân tự khai hoang mà không có tranh chấp, thì họ vẫn có thể được cấp Sổ đỏ, ngay cả khi đất này được xem là lấn chiếm trong quá khứ. Điều này khuyến khích những nỗ lực canh tác và khai thác đất bỏ hoang cho sản xuất nông nghiệp.

3. Xem xét cấp Sổ với đất giao không đúng thẩm quyền

Điều 140 Luật Đất đai 2024 cho phép cấp Sổ đỏ cho các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất giao trái thẩm quyền, nhưng cần đảm bảo một số điều kiện:

Không có tranh chấp: UBND cấp xã cần xác nhận rằng thửa đất đó không có tranh chấp, điều này giúp bảo vệ quyền lợi của cả hai bên trong việc sử dụng đất.
Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất: Đất của bạn phải nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Đây là một điều kiện quan trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững và hợp lý của cộng đồng.
Có giấy tờ chứng minh thanh toán: Người sử dụng đất cần có tài liệu chứng minh rằng họ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất, như nộp tiền sử dụng đất hay các khoản phí liên quan khác.

Các điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất giao trái thẩm quyền sẽ được xem xét dựa trên ba mốc thời gian cụ thể:

Trước 18/12/1980.
Từ 18/12/1980 đến 15/10/1993.
Từ 15/10/1993 đến 01/7/2014.

Luật này đã mở ra cơ hội cho nhiều hộ gia đình có đất giao trái thẩm quyền hướng tới việc sở hữu hợp pháp trên thửa đất của họ, từ đó tạo điều kiện cho họ ổn định cuộc sống và đầu tư cho phát triển kinh tế.

Sử dụng đất không có Sổ đỏ

>>> Giải đáp: Bố mẹ tặng đất cho con: Có mất tiền không?

4. Đất không có Sổ đỏ vẫn được bồi thường

Một trong những quyền lợi quan trọng mà người sử dụng đất không có Sổ đỏ cần chú ý là vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

4.1. Trường hợp đủ điều kiện cấp Sổ nhưng chưa được cấp

Theo Điểm a Khoản 1 và Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024, những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không phải thuê đất có thể được bồi thường nếu đất bị thu hồi vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội. Điều kiện để được bồi thường bao gồm:

Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền: Điều này giúp đảm bảo rằng bạn không chỉ dựa vào lời nói mà có sự hỗ trợ từ các cơ quan có thẩm quyền.
Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất đã nộp: Các giấy tờ này có thể là hợp đồng, biên bản thanh lý, hoặc các văn bản chứng minh quyền lợi hợp pháp.
Đang sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp hoặc văn bản đấu giá hợp pháp: Điều này làm rõ rằng bạn không phải chỉ đang chiếm dụng đất mà là có sự chấp thuận hợp pháp trong việc sử dụng đất.

Mặc dù chưa được cấp Giấy chứng nhận, nếu bạn đáp ứng những điều kiện trên, bạn vẫn sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Điều này mang lại sự yên tâm cho người dân trong trường hợp bị mất đất.

4.2. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Sổ

Những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đất mà đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 vẫn được bồi thường nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định, mặc dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc bồi thường này được quy định rõ trong Khoản 3 Điều 98 của Luật Đất đai 2024, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc bảo vệ người sản xuất và đảm bảo rằng họ không rơi vào tình trạng thiệt thòi khi Nhà nước cần thu hồi đất.

5. Chi phí làm Sổ lần đầu có thể tăng từ ngày 01/01/2026

Một thay đổi quan trọng trong Luật Đất đai 2024 là quy định về việc bãi bỏ khung giá đất. Tuy nhiên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xây dựng và công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm. Theo Điều 159, bảng giá đất mới sẽ được điều chỉnh hàng năm theo nguyên tắc thị trường, điều này có nghĩa là chi phí làm Sổ đỏ lần đầu có thể sẽ tăng lên đáng kể.

Nguyên tắc thị trường: Đây là một yếu tố quan trọng đảm bảo rằng giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế, điều này sẽ ảnh hưởng đến mọi người dân đang có kế hoạch xin cấp Sổ đỏ.
Điều này tác động đến ai: Những cá nhân có dự định xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian tới cần chú ý đến yếu tố này và có kế hoạch tài chính hợp lý để tránh bị bất ngờ về chi phí.

Việc nắm vững thông tin này sẽ giúp người dân chuẩn bị tốt hơn trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Sử dụng đất không có Sổ đỏ

>>> Cập nhật: Phí sang tên sổ đỏ từ chồng sang vợ hết bao nhiêu?

Kết luận

Việc nắm rõ 5 điều quan trọng này về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất không có Sổ đỏ là vô cùng cần thiết để tránh thiệt thòi. Từ yêu cầu chứng minh quyền sử dụng đất đến các quy định về bồi thường khi đất bị thu hồi, mọi thông tin đều có thể giúp bạn tối ưu hóa quyền lợi của mình.

Nếu bạn hoặc gia đình đang trong tình huống này và cần hỗ trợ tư vấn về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các vấn đề pháp lý khác, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường qua số hotline 09.2424.5656 hoặc đến văn phòng trực tiếp. Chúng tôi luôn sẵn sàng cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp và tận tâm, bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp của bạn trong các vấn đề liên quan đến đất đai.

>>> Tìm hiểu: Sang tên sổ đỏ cho con khi bố mất: Hướng dẫn chi tiết.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

Miễn phí công chứng tại nhà - Phục vụ 24/7

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Việt Cường: Thạc sĩ Luật học, nguyên là Giảng viên Trường Đại học Luật Hà Nội, Thẩm phán, Phó Chánh tòa Dân sự, Chánh tòa Lao động, Tòa án nhân dân tối cao. Ủy viên Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao. Giảng viên kiêm chức đào tạo Luật sư và Thẩm phán của Học viện tư pháp.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.