Công chứng mua bán chung cư có phần diện tích vi phạm: Cần lưu ý điều gì?

30/05/2025

Công chứng mua bán chung cư diện tích vi phạm là vấn đề pháp lý nghiêm trọng và thường gây lo ngại cho cả bên mua và bên bán. Trong môi trường bất động sản biến động như hiện nay, việc tham gia vào giao dịch mua bán chung cư có phần diện tích vi phạm yêu cầu bạn phải có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và kiến thức đầy đủ. Bài viết sau sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về diện tích vi phạm, quy trình công chứng và những lưu ý quan trọng khi thực hiện giao dịch này.

1. Tìm hiểu về diện tích vi phạm trong chung cư

1.1. Diện tích vi phạm là gì?

Diện tích vi phạm trong một chung cư thường đề cập đến những phần của căn hộ không đáp ứng yêu cầu của thiết kế ban đầu, vi phạm các quy định về xây dựng hoặc không được cấp phép. Cụ thể các loại diện tích vi phạm có thể bao gồm:

Xây dựng không phép: Những phần xây dựng không được cấp phép, chẳng hạn như mở rộng thêm diện tích, xây thêm ban công, hoặc xây lại các khu vực chưa đủ điều kiện từ phía cơ quan chức năng. Các thay đổi này có thể khiến xây dựng không đạt tiêu chuẩn và nhất là khi thực hiện công việc này mà không xin phép chính quyền, có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng.
Vi phạm quy hoạch xây dựng: Những căn hộ nằm trong những khu vực không được phép phát triển theo quy hoạch đã được phê duyệt. Điều này có thể đến từ việc chủ đầu tư vi phạm các điều khoản trong dự án đã được phê duyệt.
Sử dụng căn hộ không đúng mục đích: Một số căn hộ có thể được cấp phép làm văn phòng, nhưng chủ sở hữu lại sử dụng chúng như nhà ở. Việc này không chỉ ảnh hưởng đến sự an toàn cũng như tiện ích mà còn gây rắc rối về mặt pháp lý.

1.2. Hệ lụy pháp lý

Mua bán căn hộ có diện tích vi phạm thường kéo theo nhiều hệ lụy pháp lý nghiêm trọng mà bên mua cần phải lưu ý:

Không cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu: Nếu phần diện tích vi phạm được phát hiện, bạn có thể không đủ điều kiện để được cấp "sổ đỏ" hoặc "sổ hồng." Điều này làm cho việc chứng minh quyền sở hữu hợp pháp trở nên khó khăn.
Tranh chấp và kiện tụng: Bên mua có thể đối mặt với rắc rối pháp lý nếu một trong các khu vực vi phạm dẫn đến sự tranh chấp với các chủ sở hữu khác hoặc kiện tụng từ các cơ quan nhà nước.
Giảm khả năng thanh khoản và giá trị tài sản: Với việc diện tích vi phạm, giá trị căn hộ có thể thấp hơn so với thị trường. Điều này làm khó khăn cho việc bán lại hoặc cho thuê căn hộ sau này, ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của bất động sản.

2. Quy trình công chứng mua bán chung cư diện tích vi phạm

2.1. Kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ

Trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào, một trong những điều quan trọng nhất là kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ.

Xem xét hồ sơ pháp lý: Bên mua cần yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ liên quan đến căn hộ, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sở hữu, bản đồ hiện trạng, và các giấy tờ pháp lý khác có liên quan đến phần diện tích vi phạm. Đồng thời, bạn cũng nên yêu cầu những giấy tờ chứng minh tình trạng sử dụng hợp pháp của căn hộ.
Tham khảo quy hoạch và luật pháp địa phương: Liên hệ với các cơ quan chức năng để xem có quy hoạch chi tiết về căn hộ hay không. Điều này sẽ giúp bạn biết chính xác phần diện tích nào là vi phạm và có thể dẫn đến rủi ro trong tương lai.
Thực hiện kiểm tra thực địa: Bạn nên đến trực tiếp căn hộ để kiểm tra tình hình thực tế, từ đó xác định rõ ràng hơn về những phần diện tích có khả năng vi phạm và xem xét tình trạng chung cư.

Công chứng mua bán chung cư có diện tích vi phạm

>>> Tham khảo: Lưu ý công chứng mua bán chung cư cũ đã qua nhiều đời chủ.

2.2. Soạn thảo hợp đồng mua bán

Khi đã nắm rõ thông tin về căn hộ và những rủi ro pháp lý có thể xảy ra, việc soạn thảo hợp đồng mua bán là bước tiếp theo rất quan trọng.

Ghi rõ phần diện tích vi phạm: Hợp đồng cần được soạn thảo rõ ràng với các điều khoản ghi chú về phần diện tích vi phạm, đảm bảo rằng bên mua hiểu rõ về vấn đề này trước khi quyết định giao dịch.
Điều khoản trách nhiệm pháp lý: Bạn nên thêm vào hợp đồng những điều khoản bảo vệ quyền lợi của bạn trong trường hợp phần diện tích vi phạm dẫn đến vấn đề pháp lý trong tương lai. Ví dụ, yêu cầu bên bán phải chịu trách nhiệm đối với bất kỳ khiếu nại pháp lý nào phát sinh từ phần diện tích vi phạm.
Thảo luận về chính sách hoàn tiền hoặc bồi thường: Nếu có vấn đề xảy ra sau khi giao dịch, hợp đồng cần quy định rõ về chính sách hoàn tiền hoặc bồi thường, nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên mua.

2.3. Quy trình công chứng

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và hợp đồng, bạn có thể thực hiện quy trình công chứng.

Chuẩn bị hồ sơ cần thiết: Các giấy tờ cần thiết bao gồm Giấy chứng nhận quyền sở hữu, bản sao giấy tờ cá nhân của cả bên mua và bên bán, hợp đồng mua bán đã được thống nhất cùng các giấy tờ chứng minh về tính hợp lệ của căn hộ.
Thực hiện công chứng: Tại Văn phòng công chứng, công chứng viên sẽ xem xét hồ sơ và kiểm tra các tài liệu để đảm bảo tính hợp lệ, đồng thời tư vấn cho các bên về các điều khoản trong hợp đồng.
Ký và công chứng: Sau khi đảm bảo rằng tất cả các bên đã hiểu rõ hợp đồng, công chứng viên sẽ tiến hành ký và đóng dấu vào hợp đồng. Đây là bước quan trọng để hợp đồng có giá trị pháp lý.
Đăng ký quyền sở hữu: Đối với trường hợp vừa hoàn tất công chứng, bên mua cần tiến hành thủ tục đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước. Hãy lưu ý rằng điều này có thể gặp khó khăn khi có diện tích vi phạm, bạn nên hỏi ý kiến từ công chứng viên hoặc luật sư để làm rõ quy trình.

3. Lưu ý khi công chứng mua bán chung cư có diện tích vi phạm

Tham khảo ý kiến luật sư: Luật sư có thể giúp bạn có những thông tin chi tiết và rõ ràng về việc mua bán chung cư có diện tích vi phạm. Họ có thể hỗ trợ bạn trong quy trình pháp lý, từ việc kiểm tra hồ sơ đến soạn thảo hợp đồng, đảm bảo mọi điều khoản đều rõ ràng và phù hợp với quy định pháp luật.
Kiểm tra quy định địa phương: Mỗi cơ quan địa phương có thể có những quy định riêng về công chứng và đăng ký mua bán bất động sản. Hãy tìm hiểu quy định tại nơi bạn sống để đảm bảo rằng mọi thủ tục đều được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, tránh những rắc rối không đáng có.
Lưu giữ hồ sơ cẩn thận: Sau khi hoàn tất công chứng và giao dịch, việc lưu giữ hồ sơ một cách cẩn thận là rất cần thiết. Hãy giữ bản sao hợp đồng và tất cả giấy tờ pháp lý liên quan đến giao dịch. Điều này sẽ hữu ích cho bạn trong trường hợp cần tham khảo lại sau này hoặc nếu có vấn đề phát sinh liên quan đến diện tích vi phạm.

Công chứng mua bán chung cư có diện tích vi phạm

>>> Tìm hiểu: Quy định công chứng mua bán chung cư có khác biệt nào không?

Kết luận

Công chứng mua bán chung cư có phần diện tích vi phạm là một quá trình phức tạp nhưng có thể thực hiện nếu bạn nắm rõ quy trình và chuẩn bị kỹ lưỡng. Việc hiểu rõ các trách nhiệm và quyền lợi sẽ giúp bạn tránh được những rắc rối pháp lý tiềm ẩn và bảo vệ quyền lợi của mình.

Nếu bạn cần bất kỳ sự hỗ trợ nào trong quá trình công chứng hoặc có thắc mắc liên quan đến giao dịch, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường theo số hotline 09.2424.5656 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp. Đội ngũ chuyên viên của chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn với dịch vụ công chứng chuyên nghiệp và tận tâm, giúp bạn thực hiện giao dịch một cách an toàn và hợp pháp.

>>> Xem thêm: Nơi đâu có văn phòng công chứng hỗ trợ tận nhà, cả ngày nghỉ?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

Miễn phí công chứng tại nhà - Phục vụ 24/7

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Việt Cường: Thạc sĩ Luật học, nguyên là Giảng viên Trường Đại học Luật Hà Nội, Thẩm phán, Phó Chánh tòa Dân sự, Chánh tòa Lao động, Tòa án nhân dân tối cao. Ủy viên Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao. Giảng viên kiêm chức đào tạo Luật sư và Thẩm phán của Học viện tư pháp.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.