Công chứng mua bán chung cư có quy định khác biệt nào?

30/05/2025

Quy định công chứng mua bán chung cư là vấn đề quan trọng mà người tham gia giao dịch bất động sản cần nắm rõ để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của mình. Mua bán chung cư không chỉ là một giao dịch tài chính mà còn chứa đựng nhiều yếu tố pháp lý và quyền lợi của các bên tham gia. Bài viết này sẽ đi sâu vào các quy định cụ thể liên quan đến công chứng mua bán chung cư, điểm khác biệt so với các loại tài sản khác và những yêu cầu cần lưu ý trong quá trình này.

1. Quy định chung về công chứng mua bán chung cư

1.1. Giấy tờ pháp lý cần thiết

Để công chứng hợp đồng mua bán chung cư, cả bên bán và bên mua cần chuẩn bị và cung cấp đủ các giấy tờ pháp lý theo quy định của pháp luật. Bên cạnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những giấy tờ sau cũng rất quan trọng:

Giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư: Thường gọi là "sổ hồng" hoặc "sổ đỏ", tài liệu này chứng minh bên bán là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ. Căn cứ vào quy định, sổ hồng sẽ có thể được cấp cho mỗi căn hộ hoặc từng lô đất, khác với sổ đỏ chỉ dành cho quyền sử dụng đất.
Giấy tờ cá nhân của bên mua và bên bán: Cả hai bên cần xuất trình bản sao CCCD hoặc hộ chiếu còn hiệu lực để xác minh danh tính. Trong các trường hợp bên bán là tổ chức, cần phải có Giấy phép đăng ký doanh nghiệp và Giấy ủy quyền cho người đại diện.
Hợp đồng mua bán: Các bên cần lập một hợp đồng rõ ràng, với các thông tin cụ thể về căn hộ, giá bán, phương thức thanh toán, điều kiện chuyển nhượng và các quyền lợi, nghĩa vụ của các bên, giúp tránh tranh chấp trong tương lai.
Biên bản nghiệm thu căn hộ: Nếu là giao dịch mua bán căn hộ mới xây, bên mua cần kiểm tra và có biên bản nghiệm thu đảm bảo rằng căn hộ đã hoàn thiện và đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn quy định.

1.2. Vai trò của công chứng viên

Công chứng viên có trách nhiệm rất quan trọng trong quy trình công chứng mua bán chung cư:

Kiểm tra và xác minh: Công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra toàn bộ giấy tờ mà các bên cung cấp, xác minh tính hợp lệ và hợp pháp của các giấy tờ đó. Họ sẽ đối chiếu thông tin trong hợp đồng với giấy tờ pháp lý để đảm bảo sự nhất quán.
Tư vấn pháp lý: Công chứng viên có nhiệm vụ tư vấn cho các bên về quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến giao dịch, đặc biệt là khi có những điều khoản phức tạp hoặc khó hiểu trong hợp đồng.
Thực hiện công chứng hợp đồng: Sau khi các bên đã đồng ý với nội dung trong hợp đồng, công chứng viên sẽ ký và đóng dấu công chứng, xác nhận rằng hợp đồng này đã được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật. Đây là bước quan trọng giúp hợp đồng mua bán có giá trị pháp lý.

2. Các quy định khác biệt trong công chứng mua bán chung cư

2.1. Quy định về nhà chung cư

Mua bán chung cư có những khác biệt rõ ràng so với giao dịch bất động sản khác, chủ yếu là do sự quy định đặc thù trong Luật Nhà ở:

Quyền sở hữu và sử dụng: Theo Luật Nhà ở, quyền sở hữu chung cư được phân chia rất rõ ràng giữa các chủ sở hữu, bao gồm quyền sở hữu chung và quyền sở hữu riêng. Điều này có nghĩa là ngoài căn hộ riêng của mình, chủ sở hữu còn có quyền quản lý và sử dụng các khu vực chung như hành lang, sân thượng, và bãi đậu xe. Chính vì vậy, các điều khoản trong hợp đồng cũng cần quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ trong việc sử dụng các không gian chung.
Lập hội đồng chung cư: Các chủ sở hữu thường có trách nhiệm tham gia vào hội đồng chung cư để quản lý các vấn đề liên quan đến việc sử dụng tài sản chung. Hợp đồng mua bán cần ghi rõ thông tin về trách nhiệm này để tránh xung đột trong việc quản lý tài sản chung.

Quy định công chứng mua bán chung cư

>>> Tìm hiểu: Công chứng mua bán chung cư cần lưu ý giấy tờ gì?

2.2. Hợp đồng theo mẫu

Theo quy định từ ngày 1/1/2021, khi mua bán chung cư, các bên có thể sử dụng hợp đồng theo mẫu được quy định bởi pháp luật. Điều này bao gồm:

Thực hiện các điều khoản tối thiểu: Hợp đồng theo mẫu sẽ bao gồm các điều khoản tối thiểu mà các bên cần tuân thủ, giúp đơn giản hóa quy trình và giảm bớt rủi ro. Các điều khoản này được thiết kế để bảo vệ quyền lợi của cả bên mua và bên bán, đồng thời tránh được những vấn đề phát sinh từ việc ký kết hợp đồng tùy chỉnh.
Tính pháp lý: Hợp đồng theo mẫu được coi là hợp lệ và có giá trị pháp lý tương đương với các hợp đồng đã được soạn thảo bởi luật sư, miễn là các bên thực hiện đúng các quy định trong đó.

2.3. Nghĩa vụ tài chính

Khi thực hiện công chứng, các bên cần lưu ý đến các nghĩa vụ tài chính liên quan đến giao dịch mua bán chung cư:

Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Sau khi hợp đồng được công chứng, bên bán cần thực hiện nghĩa vụ về thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm việc kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Phí công chứng: Cả bên mua và bên bán cần chuẩn bị ngân sách cho các loại phí công chứng, bao gồm phí ký và công chứng hợp đồng, phiếu thuế và các loại phí liên quan khác.

2.4. Quy định về các giao dịch liên quan đến căn hộ

Nếu căn hộ đang trong thời gian thế chấp hoặc đang có tranh chấp, điều này sẽ ảnh hưởng đến khả năng thực hiện hợp đồng mua bán. Trong những trường hợp này, bên bán sẽ cần phải giải quyết xong các vấn đề liên quan trước khi thực hiện giao dịch.

3. Lưu ý khi công chứng mua bán chung cư

Kiểm tra tính pháp lý của căn hộ: Trước khi ký kết hợp đồng, bên mua nên kiểm tra để đảm bảo căn hộ không bị tranh chấp, thế chấp hoặc có bất kỳ tiền án pháp lý nào khác. Điều này có thể được thực hiện qua các cơ quan nhà nước hoặc dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp.
Hẹn gặp công chứng viên: Nên đặt lịch hẹn trước với công chứng viên để chuẩn bị đầy đủ thời gian và phương thức thực hiện quy trình công chứng. Việc này sẽ giúp ích rất nhiều trong việc luân chuyển các giấy tờ và thực hiện giao dịch nhanh chóng.
Tham khảo ý kiến luật sư: Nếu có bất kỳ nhầm lẫn hoặc thắc mắc nào trong quá trình soạn thảo hợp đồng, hãy tham khảo ý kiến từ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý. Luật sư có thể giúp bạn chỉ ra các điểm mạnh và yếu trong hợp đồng và chỉ dẫn cách thức điều chỉnh nếu cần.
Giữ gìn tài liệu: Sau khi hoàn tất công chứng, các bên cần lưu trữ bản sao có dấu công chứng và các giấy tờ liên quan trong quá trình giao dịch. Điều này giúp các bên dễ dàng truy cập vào thông tin cần thiết khi có vấn đề phát sinh trong tương lai.

Quy định công chứng mua bán chung cư

>>> Tìm hiểu: Cách tính Phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

Kết luận

Quy định công chứng mua bán chung cư nhằm đảm bảo các bên tham gia giao dịch thực hiện đúng quy định pháp luật và bảo vệ quyền lợi một cách tốt nhất. Việc nắm rõ các quy định đặc thù sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro và thực hiện giao dịch một cách an toàn và minh bạch.

Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc hỗ trợ trong quy trình công chứng, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường theo số hotline 09.2424.5656 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp. Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn và công chứng chuyên nghiệp, giúp bạn hoàn thành giao dịch mua bán chung cư một cách nhanh chóng và hiệu quả.

>>> Xem thêm: Giao dịch thành công nhờ biết chọn đúng văn phòng công chứng phù hợp.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

Miễn phí công chứng tại nhà - Phục vụ 24/7

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Việt Cường: Thạc sĩ Luật học, nguyên là Giảng viên Trường Đại học Luật Hà Nội, Thẩm phán, Phó Chánh tòa Dân sự, Chánh tòa Lao động, Tòa án nhân dân tối cao. Ủy viên Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao. Giảng viên kiêm chức đào tạo Luật sư và Thẩm phán của Học viện tư pháp.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.