Công chứng mua bán nhà đất khi đất đang thế chấp ngân hàng

Khi giao dịch bất động sản, nhiều người e ngại việc nhà đất đang bị thế chấp ngân hàng sẽ không thể mua bán. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam không cấm hành vi này nếu các điều kiện và thủ tục được thực hiện đúng. Vậy công chứng mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng như thế nào? Cùng tìm hiểu ngay trong bài viết dưới đây.

1. Pháp luật có cho phép mua bán nhà đất đang thế chấp không?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ khi được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc luật có quy định khác.

👉 Như vậy, nhà đất đang thế chấp ngân hàng vẫn có thể chuyển nhượng nếu:

• Có sự đồng ý bằng văn bản của ngân hàng (bên nhận thế chấp).
• Các bên thực hiện thủ tục công chứng, đăng ký đúng quy định.

2. Điều kiện để công chứng mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng

2.1 Phải có sự đồng ý của ngân hàng

Trước khi tiến hành công chứng, bên bán cần làm việc với ngân hàng để xin văn bản đồng ý cho chuyển nhượng tài sản.

2.2 Ký thỏa thuận ba bên

Thông thường sẽ có hợp đồng ba bên gồm:

• Bên bán (chủ tài sản đang thế chấp).
• Bên mua (người nhận chuyển nhượng).
• Ngân hàng (bên nhận thế chấp).

Trong đó nêu rõ:
➡️ Bên mua thanh toán khoản nợ cho ngân hàng.
➡️ Ngân hàng giải chấp tài sản, trả lại giấy tờ.
➡️ Hai bên tiến hành sang tên sau khi giải chấp.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng hỗ trợ công chứng mua bán nhà đất thế chấp nhanh chóng.

3. Quy trình công chứng mua bán nhà đất đang thế chấp

Bước 1: Liên hệ ngân hàng xin văn bản đồng ý

Bên bán nộp hồ sơ tại ngân hàng (CMND/CCCD, sổ đỏ, hợp đồng tín dụng...) để được cấp văn bản đồng ý cho chuyển nhượng.

Bước 2: Soạn hợp đồng mua bán và thỏa thuận 3 bên

Hợp đồng mua bán nêu rõ: tài sản đang được thế chấp và các bên cam kết thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính.

Bước 3: Công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng

Mang đầy đủ hồ sơ gồm:

• Giấy tờ tùy thân 2 bên.
• Sổ đỏ bản gốc (đang được ngân hàng giữ, nhưng photo công chứng).
• Văn bản ngân hàng đồng ý.
• Hợp đồng mua bán.
• Hợp đồng ba bên (nếu có).

Công chứng viên sẽ đối chiếu, lập vi bằng nếu cần.

4. Thanh toán và sang tên sổ đỏ sau công chứng

Khi giao dịch mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng, việc thanh toán và sang tên Sổ đỏ cần tuân theo một trong hai hình thức dưới đây tùy theo thỏa thuận giữa bên mua – bán và ngân hàng:

📌 Trường hợp 1: Người mua trả nợ thay người bán

Đây là hình thức khá phổ biến, đặc biệt khi bên bán không đủ khả năng trả khoản vay trước. Quy trình được thực hiện như sau:

• Bước 1: Người mua trực tiếp thanh toán khoản nợ còn lại cho ngân hàng thay người bán.
• Bước 2: Sau khi nhận đủ tiền, ngân hàng tiến hành giải chấp, tức là xóa đăng ký thế chấp trên Sổ đỏ và trả lại Sổ đỏ cho bên vay (người bán).
• Bước 3: Hai bên tiến hành công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng.
• Bước 4: Người mua nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai, hoàn tất thủ tục sang tên Sổ đỏ.

Lưu ý: Cần có văn bản thỏa thuận rõ ràng giữa ba bên: bên bán – bên mua – ngân hàng để đảm bảo tính minh bạch và hạn chế rủi ro pháp lý.

>>> Xem thêm: Có được công chứng mua bán chung cư với người thân không?

📌 Trường hợp 2: Người bán trả nợ trước rồi mới công chứng

Hình thức này phù hợp khi người bán có đủ khả năng tài chính để thanh toán khoản vay trước khi thực hiện giao dịch:

• Bước 1: Người bán chủ động thanh toán hết khoản vay cho ngân hàng.
• Bước 2: Ngân hàng thực hiện giải chấp, xóa đăng ký thế chấp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Bước 3: Sau khi có Giấy chứng nhận đã giải chấp, hai bên tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Bước 4: Người mua nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền để được sang tên Sổ đỏ.

Lưu ý: Với phương án này, giao dịch thuận tiện và ít rủi ro hơn, tuy nhiên người bán cần có đủ nguồn tài chính để trả nợ trước.

>>> Xem thêm: Công chứng tại nhà - Công chứng ngoài trụ sở - Công chứng ngoài giờ - Công chứng ngoài giờ hành chính - Công chứng 24/7 - Công chứng làm việc đến mấy giờ

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về “Công chứng mua bán nhà đất khi đất đang thế chấp ngân hàng”. Ngoài ra nếu còn vướng mắc, vui lòng liên hệ trực tiếp tới Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường để chúng tôi tư vấn cụ thể cách thức giải quyết.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Việt Cường: Thạc sĩ Luật học, nguyên là Giảng viên Trường Đại học Luật Hà Nội, Thẩm phán, Phó Chánh tòa Dân sự, Chánh tòa Lao động, Tòa án nhân dân tối cao. Ủy viên Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao. Giảng viên kiêm chức đào tạo Luật sư và Thẩm phán của Học viện Tư pháp. 

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

Địa chỉ: Số 184 Dương Bá Trạc, phường 2, quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh

Hotline: 09.24.24.5656

Email: ccnguyenvietcuong@gmail.com