Công chứng mua bán nhà đất khi người đồng sở hữu không đồng ý

29/05/2025

Công chứng mua bán nhà đất khi người đồng sở hữu không đồng ý là một vấn đề phức tạp và nhạy cảm trong giao dịch bất động sản. Việc một trong những đồng sở hữu không đồng ý với giao dịch có thể dẫn đến tình trạng tranh chấp và khiến cho công chứng hợp đồng trở nên khó khăn. Bài viết này sẽ phân tích các khía cạnh pháp lý, quy trình liên quan, cũng như cách thức xử lý để bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia.

1. Khái niệm và quy định pháp lý về đồng sở hữu

1.1. Định nghĩa đồng sở hữu

Đồng sở hữu là tình trạng trong đó hai hoặc nhiều cá nhân cùng có quyền sở hữu một tài sản. Trong lĩnh vực bất động sản, đồng sở hữu có thể phát sinh từ nhiều trường hợp như tài sản thừa kế, hợp tác kinh doanh, hay sở hữu chung giữa các thành viên trong gia đình. Mỗi đồng sở hữu sẽ có quyền và nghĩa vụ tương ứng với phần tài sản mà mình sở hữu.

1.2. Quy định của pháp luật

Theo Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu chung được quy định cụ thể tại Điều 222 và Điều 223. Các quyền và nghĩa vụ của các đồng sở hữu được xác định dựa trên tỷ lệ phần trăm sở hữu của mỗi cá nhân. Nếu một trong số những người đồng sở hữu không đồng ý với việc bán tài sản, điều này có thể dẫn đến việc giao dịch không hợp lệ.

Điều kiện thực hiện giao dịch: Theo quy định, để hợp đồng mua bán tài sản chung có hiệu lực, cần có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu trừ những trường hợp được quy định cụ thể trong pháp luật.
Tranh chấp và giải quyết: Khi xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu về quyền sử dụng và quyết định bán tài sản, các bên có thể thương lượng hoặc yêu cầu quyết định từ tòa án nếu không đạt được sự đồng thuận.

2. Tình huống cụ thể và cách xử lý

2.1. Các tình huống thường gặp

Trong thực tiễn, có một số tình huống phổ biến mà người đồng sở hữu không đồng ý việc bán tài sản:

Tranh chấp về di sản thừa kế: Khi tài sản là di sản không được phân chia một cách rõ ràng và có nhiều người đồng sở hữu, thường xảy ra tranh chấp và khôngसबn được sự đồng ý của tất cả các bên.
Mâu thuẫn về lợi ích: Một số đồng sở hữu có thể không muốn bán tài sản vì họ đang sử dụng hoặc có kế hoạch cho nó trong tương lai.
Giá bán không hợp lý: Đồng sở hữu có thể không đồng tình với giá bán do cho rằng nó thấp hơn giá thị trường hoặc không công bằng.

2.2. Cách giải quyết tranh chấp

Thương lượng: Nếu có thể, hãy thử thương lượng với người đồng sở hữu không đồng ý. Việc này có thể giúp tìm ra giải pháp đôi bên cùng có lợi.
Sử dụng trung gian: Tham gia vào một phiên họp hoặc thỏa thuận với sự hiện diện của những người có trách nhiệm như luật sư hoặc người có uy tín trong gia đình để giải quyết tranh chấp.
Khởi kiện ra tòa: Nếu không thể đạt được sự đồng thuận, các bên có thể xem xét khởi kiện ra tòa án yêu cầu phân chia tài sản hoặc quyết định quyền lợi. Tòa án sẽ tiến hành xem xét và đưa ra phán quyết dựa trên các chứng cứ và tài liệu hợp lệ.

3. Quy trình công chứng mua bán nhà đất khi người đồng sở hữu không đồng ý

3.1. Tình huống cụ thể và các bước cần thực hiện

Khi một trong các đồng sở hữu không đồng ý với giao dịch mua bán, bên mua hoặc bên bán cần thực hiện các bước sau để xử lý tình huống:

Xác định tình trạng pháp lý: Trước tiên, cần xác định liệu quyền sở hữu tài sản có được ghi nhận trên giấy tờ hợp lệ hay không, cũng như phần trăm sở hữu của các đồng sở hữu. Nếu tài sản không thể được bán do thiếu sự đồng ý của một bên, thì giao dịch sẽ không hợp lệ.
Thương lượng với người đồng sở hữu: Nếu có thể, hãy thử thương lượng với người đồng sở hữu không đồng ý. Cần lắng nghe lý do của họ và xem có thể giải quyết vấn đề bằng các hình thức khác nhau hay không, như bồi thường cho phần sở hữu của họ.
Tham khảo ý kiến từ luật sư: Nếu không thể đạt được sự đồng thuận, tốt nhất là các bên nên tìm đến một luật sư có kinh nghiệm để tư vấn về quy trình pháp lý. Luật sư có thể giúp xác định quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong tình huống cụ thể.
Điều chỉnh hợp đồng: Nếu tìm được thỏa thuận với người đồng sở hữu không đồng ý, hợp đồng mua bán cần được điều chỉnh, và người này cần ký vào hợp đồng hoặc văn bản đồng ý để công nhận giao dịch.

Công chứng mua bán nhà đất khi người đồng sở hữu không đồng ý

>>> Xem thêm: Công chứng mua bán nhà đất khi bên mua muốn thế chấp nhà đất đó.

3.2. Hồ sơ cần chuẩn bị cho công chứng

Khi đã đạt được sự đồng ý của tất cả các bên liên quan, hồ sơ cần chuẩn bị cho việc công chứng bao gồm:

Hợp đồng mua bán nhà đất: Hợp đồng này phải thể hiện rõ thông tin về tài sản, giá trị giao dịch, cũng như thông tin của tất cả các đồng sở hữu.
Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu: Bao gồm bản sao và bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng).
Giấy tờ tùy thân của các bên tham gia: Bản sao CCCD hoặc hộ chiếu của tất cả các đồng sở hữu và bên mua.
Giấy tờ đồng ý: Văn bản xác nhận sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu và có chữ ký của họ.

3.3. Quy trình công chứng

Quy trình công chứng sẽ được thực hiện từng bước:

Tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng công chứng sẽ tiếp nhận hồ sơ từ bên bán và bên mua, và kiểm tra tính hợp lệ của tất cả giấy tờ.
Xác minh thông tin: Công chứng viên sẽ xác minh thông tin của các bên, cũng như xem xét sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu. Cần chú ý đến việc đảm bảo rằng tất cả những người có quyền lợi trong tài sản đều đã ký ký vào hợp đồng hoặc đồng ý bằng văn bản.
Ký hợp đồng: Sau khi xác minh và làm rõ các vấn đề, các bên sẽ ký vào hợp đồng mua bán nhà đất, đảm bảo tất cả đều đồng ý với các điều khoản trong hợp đồng.
Công chứng hợp đồng: Cuối cùng, công chứng viên sẽ công chứng bản hợp đồng. Bản công chứng này sẽ có giá trị pháp lý và hợp thức hóa giao dịch mua bán nhà đất.

3.4. Lưu ý khi thực hiện công chứng

Cần thận trọng với các tranh chấp: Các bên nên lưu ý rằng bất kỳ tranh chấp nào đều có thể ảnh hưởng đến khả năng thực hiện giao dịch. Việc có sự đồng ý từ các đồng sở hữu là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có giá trị.
Cần tư vấn pháp lý: Trong tình huống phức tạp, tốt nhất là nên tham khảo luật sư để có thể xử lý các vấn đề còn nghi ngờ và đảm bảo các quyền lợi của bạn được bảo vệ.
Đảm bảo tính minh bạch: Tất cả các thỏa thuận và bước thực hiện giao dịch cần được ghi chép lại một cách rõ ràng để tránh các tranh chấp sau này.

4. Một số vấn đề liên quan khác trong công chứng mua bán nhà đất

4.1. Rủi ro pháp lý trong công chứng khi có người đồng sở hữu không đồng ý

Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất trong trường hợp có người đồng sở hữu không đồng ý, các bên cần lưu ý đến các rủi ro pháp lý có thể xảy ra:

Hợp đồng vô hiệu: Nếu không có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu, hợp đồng sẽ bị xem là vô hiệu và không thể thi hành. Điều này có thể dẫn đến mất tiền cọc hoặc thiệt hại tài sản.
Tranh chấp sau khi giao dịch: Một bên đồng sở hữu có thể khởi kiện bên mua hoặc bán nếu họ không đồng ý với quyết định bán tài sản, dẫn đến những rắc rối pháp lý cho cả hai bên.

4.2. Các hình thức sở hữu và luật liên quan

Sở hữu chung và sở hữu riêng là hai hình thức chính trong pháp luật bất động sản.

Sở hữu chung: Tất cả các đồng sở hữu đều có quyền và nghĩa vụ tương đương đối với tài sản. Nếu một người trong số đó không đồng ý với việc bán, thì không thể thực hiện giao dịch.
Sở hữu riêng: Cá nhân hoặc tổ chức sở hữu toàn bộ quyền lợi và nghĩa vụ đối với tài sản. Trong tình huống này, cá nhân có quyền tự mình quyết định việc mua bán mà không cần sự đồng ý của bất kỳ ai khác.

Công chứng mua bán nhà đất khi người đồng sở hữu không đồng ý

>>> Xem thêm: Công chứng mua bán nhà đất khi bên bán là người chưa thành niên.

Kết luận

Công chứng mua bán nhà đất khi người đồng sở hữu không đồng ý là một quá trình cần sự thận trọng và nắm rõ quy định pháp luật. Việc tìm kiếm sự đồng ý từ tất cả những người có quyền lợi trong tài sản là rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi cho các bên trong giao dịch. Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc thực hiện công chứng hoặc cần thêm thông tin, hãy liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường theo số hotline 09.2424.5656 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp. Chúng tôi sở hữu đội ngũ chuyên viên tận tâm và giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn trong mọi vấn đề về bất động sản và công chứng.

>>> Xem thêm: Cung cấp dịch vụ công chứng đa dạng tại văn phòng công chứng.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

Miễn phí công chứng tại nhà - Phục vụ 24/7

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Việt Cường: Thạc sĩ Luật học, nguyên là Giảng viên Trường Đại học Luật Hà Nội, Thẩm phán, Phó Chánh tòa Dân sự, Chánh tòa Lao động, Tòa án nhân dân tối cao. Ủy viên Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao. Giảng viên kiêm chức đào tạo Luật sư và Thẩm phán của Học viện tư pháp.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.