Công chứng mua bán nhà đất khi có người mất tích – Cách xử lý

17/06/2025

Trong lĩnh vực mua bán nhà đất, việc công chứng mua bán nhà đất khi có người mất tích trong hộ gia đình hoặc trong nhóm đồng sở hữu là một trong những tình huống pháp lý đặc biệt phức tạp và đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật. Tình huống này thường phát sinh khi bên bán có người mất tích, hoặc người đồng sở hữu mất tích, gây ra không ít khó khăn cho giao dịch.

Bài viết này sẽ giải đáp chi tiết các vướng mắc, cung cấp căn cứ pháp lý rõ ràng từ Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định liên quan, đồng thời hướng dẫn quy trình, giải pháp và đưa ra ví dụ minh họa thực tế để giúp quý vị hiểu rõ và thực hiện giao dịch một cách an toàn, hợp pháp, tránh những rủi ro "mất trắng" tài sản.

Có thể bạn quan tâm>>>Hướng dẫn phân chia trách nhiệm nộp thuế sang tên nhà đất đúng luật

>>> Dịch vụ công chứng ngoài giờ hành chính miễn phí tại TpHCM

📜 1. CĂN CỨ PHÁP LÝ QUAN TRỌNG VỀ NGƯỜI MẤT TÍCH VÀ TÀI SẢN

Để hiểu rõ về thủ tục công chứng nhà đất khi người bán mất tích hoặc có người đồng sở hữu mất tích, chúng ta cần nắm vững các khái niệm và quy định cốt lõi trong Bộ luật Dân sự 2015:

🔍 1.1. Tuyên bố mất tích: Bước đi pháp lý đầu tiên

Khái niệm: Người mất tích là cá nhân biệt tích liên tục trong một khoảng thời gian nhất định mà không có tin tức xác thực về việc họ còn sống hay đã chết, dù đã áp dụng đầy đủ các biện pháp tìm kiếm theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Điều kiện và thời hạn:
- Theo Điều 68 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một người biệt tích liên tục 02 năm trở lên mà không có tin tức xác thực về việc người đó còn sống hay đã chết và đã áp dụng đầy đủ các biện pháp tìm kiếm theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự, Tòa án có thể ra quyết định tuyên bố người đó mất tích theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan.
- Thời hạn 02 năm này được tính từ ngày có tin tức cuối cùng về người đó. Nếu không xác định được ngày có tin tức cuối cùng, thì thời hạn này được tính từ ngày đầu tiên của tháng tiếp theo tháng có tin tức cuối cùng; nếu không xác định được tháng có tin tức cuối cùng, thì thời hạn này được tính từ ngày đầu tiên của năm tiếp theo năm có tin tức cuối cùng.
Ý nghĩa: Quyết định tuyên bố mất tích của Tòa án là cơ sở pháp lý để thực hiện việc quản lý tài sản của người đó. Tuy nhiên, việc tuyên bố mất tích chưa làm chấm dứt sự tồn tại của cá nhân về mặt pháp lý và chưa làm phát sinh quyền thừa kế đối với tài sản của họ.

🏢 1.2. Quản lý tài sản của người mất tích: Giới hạn quyền định đoạt

Trách nhiệm của người quản lý: Theo Điều 65 và Điều 69 Bộ luật Dân sự 2015, khi một người được Tòa án tuyên bố mất tích, Tòa án sẽ chỉ định người quản lý tài sản của người đó (thường là vợ/chồng, cha/mẹ, con đã thành niên, hoặc người thân khác).
- Người quản lý tài sản có trách nhiệm bảo quản, duy trì và quản lý tài sản thay mặt người mất tích. Họ phải báo cáo định kỳ với Tòa án về tình hình quản lý tài sản và sử dụng tài sản một cách hợp lý để bảo toàn và phát triển giá trị.
Hạn chế quyền định đoạt: Điều quan trọng cần lưu ý là người quản lý tài sản không có quyền sở hữu đối với tài sản của người mất tích và không được tự ý chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho hoặc thực hiện các giao dịch định đoạt khác đối với tài sản đó.
- Nếu muốn thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản của người mất tích, người quản lý bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản của Tòa án và chỉ trong trường hợp cần thiết để đáp ứng nhu cầu cấp bách của người được giám hộ hoặc phục vụ lợi ích của tài sản.

⚰️ 1.3. Tuyên bố đã chết và giải quyết tài sản: Chuyển sang thừa kế

Điều kiện và thời hạn:
- Theo Điều 71 Bộ luật Dân sự 2015, sau ít nhất 03 năm kể từ ngày quyết định tuyên bố mất tích có hiệu lực mà vẫn không có tin tức xác thực về việc người đó còn sống, người có quyền, lợi ích liên quan có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định tuyên bố người mất tích là đã chết.
- Ngoài ra, luật còn quy định các trường hợp đặc biệt khác có thể rút ngắn thời gian tuyên bố chết (ví dụ: biệt tích trong chiến tranh, thảm họa, tai nạn...).
Giải quyết tài sản:
- Khi Tòa án tuyên bố một người đã chết, phần tài sản của người đó (bao gồm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở) sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế (Điều 72 Bộ luật Dân sự 2015).
- Tài sản sẽ được chia cho những người thừa kế hợp pháp theo thứ tự ưu tiên quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 (hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết).
- Việc này đòi hỏi người thừa kế phải tiến hành làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại Văn phòng công chứng, sau đó mới có quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện các giao dịch định đoạt.

Công chứng mua bán nhà đất khi có người mất tích

📝 2. GIẢI PHÁP VÀ THỦ TỤC CÔNG CHỨNG KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT CÓ NGƯỜI MẤT TÍCH

Dựa trên các căn cứ pháp lý trên, việc mua bán nhà đất khi có người mất tích sẽ diễn ra theo hai kịch bản chính:

🏡 2.1. Trường hợp chỉ có Quyết định tuyên bố mất tích (chưa tuyên bố chết)

Đây là tình huống phức tạp nhất khi người mất tích trong giao dịch mua bán nhà đất chưa được tuyên bố là đã chết.

Tình trạng pháp lý của tài sản người mất tích:
- Khi một thành viên trong hộ gia đình hoặc một đồng sở hữu bị mất tích và đã được Tòa án tuyên bố mất tích, phần quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở thuộc về người đó không thể tự ý chuyển nhượngbởi người quản lý tài sản hay các thành viên còn lại. Người quản lý tài sản chỉ có quyền quản lý, bảo quản tài sản, không có quyền định đoạt (bán, tặng cho, thế chấp) nếu không có sự cho phép đặc biệt của Tòa án và phải chứng minh được sự cần thiết, vì lợi ích của người mất tích.
- Thủ tục công chứng nhà đất khi người bán mất tích trong trường hợp này là rất khó khăn, thậm chí không thể thực hiện nếu giao dịch liên quan đến phần tài sản của người mất tích.
Quyền chuyển nhượng của các thành viên còn lại (nếu có đồng sở hữu):
- Nếu bất động sản là tài sản chung của hộ gia đình hoặc đồng sở hữu, và có thể xác định được phần quyền sở hữu của từng thành viên, thì các thành viên còn lại chỉ có thể chuyển nhượng phần quyền sở hữu hợp pháp của mình.
- Ví dụ: Một thửa đất là tài sản chung của ba anh em A, B, C. Anh C bị tuyên bố mất tích. Anh A và B muốn bán phần đất của mình. Họ có thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của anh A và B, nhưng phần của anh C thì không thể.
- Lưu ý: Việc tách thửa hoặc xác định rõ phần quyền sở hữu của từng người trước khi chuyển nhượng là cần thiết và phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Giải pháp cho phần tài sản của người mất tích:
- Nếu muốn chuyển nhượng toàn bộ thửa đất (bao gồm cả phần của người mất tích), cách duy nhất là chờ đến khi người đó được Tòa án tuyên bố là đã chết.
- Khuyến nghị: Việc cố gắng chuyển nhượng phần đất của người mất tích mà không có đầy đủ cơ sở pháp lý sẽ dẫn đến rủi ro pháp lý nghiêm trọng, hợp đồng có thể bị vô hiệu, gây tranh chấp kéo dài và khiến bên mua mất trắng tài sản. Công chứng viên sẽ từ chối công chứng hợp đồng nếu phần tài sản của người mất tích không được xử lý đúng luật.

⚖️ 2.2. Trường hợp người mất tích đã được Tòa án tuyên bố đã chết

Đây là giải pháp hợp pháp và an toàn nhất để giải quyết tài sản của người mất tích trong giao dịch mua bán nhà đất.

Bước 1: Yêu cầu Tòa án tuyên bố người mất tích đã chết
- Theo Khoản 1 Điều 71 Bộ luật Dân sự 2015, sau 03 năm kể từ ngày quyết định tuyên bố mất tích có hiệu lực mà không có tin tức xác thực về người đó còn sống, người có quyền, lợi ích liên quan có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố người mất tích là đã chết.
- Thủ tục Tòa án: Quy trình này thuộc thẩm quyền của Tòa án, đòi hỏi người yêu cầu phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chứng minh đã áp dụng các biện pháp tìm kiếm, và tuân thủ các quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Thủ tục này có thể kéo dài.
Bước 2: Giải quyết quan hệ tài sản của người bị tuyên bố đã chết
- Khi Tòa án có quyết định tuyên bố một người đã chết, tài sản của người đó (bao gồm quyền sử dụng đất, nhà ở) sẽ được giải quyết theo pháp luật về thừa kế (Điều 72 Bộ luật Dân sự 2015).
- Tài sản sẽ được chia cho những người thừa kế hợp pháp theo hàng thừa kế và diện thừa kế được quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015. Thường là vợ/chồng, cha/mẹ, con cái của người đã chết.
Bước 3: Thực hiện thủ tục Khai nhận di sản thừa kế
- Những người thừa kế hợp pháp phải tiến hành làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại một tổ chức hành nghề công chứng (Phòng Công chứng hoặc Văn phòng Công chứng) nơi có bất động sản hoặc nơi cư trú cuối cùng của người đã chết.
- Hồ sơ khai nhận di sản bao gồm: Quyết định tuyên bố đã chết của Tòa án, Giấy tờ tùy thân của người thừa kế, Giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế, Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản (Sổ đỏ/Sổ hồng).
- Sau khi hoàn tất thủ tục khai nhận di sản, công chứng viên sẽ ra Văn bản khai nhận di sản thừa kế hoặc Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.
Bước 4: Đăng ký biến động quyền sở hữu/sử dụng (Sang tên Sổ đỏ)
- Dựa trên Văn bản khai nhận/phân chia di sản đã công chứng, những người thừa kế sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mang tên mình.
Bước 5: Chuyển nhượng toàn bộ thửa đất
- Sau khi đã hoàn tất các thủ tục trên và những người thừa kế đã được đứng tên hợp pháp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ mới có quyền hợp pháp để thực hiện công chứng hợp đồng mua bán toàn bộ thửa đất (bao gồm cả phần của người đã bị tuyên bố chết).
- Thủ tục công chứng nhà đất khi người bán mất tích (nay đã được tuyên bố chết) và có người đồng sở hữu mất tích (nay đã được tuyên bố chết) sẽ diễn ra bình thường như một giao dịch mua bán thông thường giữa người còn sống và người thừa kế hợp pháp.

🚨 2.3. Một số lưu ý quan trọng khi thực hiện thủ tục

Tính phức tạp và kéo dài: Thủ tục Tòa án tuyên bố mất tích hoặc tuyên bố đã chết thường kéo dài và phức tạp, đòi hỏi việc chuẩn bị hồ sơ rất kỹ lưỡng, chứng minh đã áp dụng đầy đủ biện pháp tìm kiếm người mất tích, và tuân thủ các quy định tố tụng.
Tham khảo ý kiến chuyên gia: Do tính chất phức tạp của các trường hợp liên quan đến người mất tích trong giao dịch mua bán nhà đất, bên mua và bên bán nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc Văn phòng công chứng uy tín để được hướng dẫn thủ tục chính xác, tránh sai sót dẫn đến hợp đồng vô hiệu, tranh chấp kéo dài hoặc gây thiệt hại về tài sản.
Bảo vệ quyền lợi: Việc chuyển nhượng đất khi có người mất tích liên quan đến quyền lợi của nhiều người (người mất tích, người quản lý, người thừa kế...), cần được xử lý theo đúng quy định pháp luật một cách chặt chẽ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên.
Không tự ý giao dịch: Tuyệt đối không thực hiện các giao dịch mua bán đối với phần tài sản của người mất tích nếu chưa có quyết định của Tòa án hoặc các thủ tục pháp lý cần thiết, dù chỉ là thỏa thuận miệng hoặc giấy tờ viết tay.

Công chứng mua bán nhà đất khi có người mất tích

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng cung cấp dịch vụ soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất trọn gói, không cần bận tâm đến thủ tục pháp lý.

❓ 3. CÂU HỎI THƯỜNG GẶP VỀ CÔNG CHỨNG MUA BÁN NHÀ ĐẤT KHI CÓ NGƯỜI MẤT TÍCH

Dưới đây là các câu hỏi thường gặp liên quan đến việc công chứng mua bán nhà đất khi có người mất tích:

3.1. Người mất tích là gì theo quy định pháp luật Việt Nam?

Trả lời: Theo Điều 68 Bộ luật Dân sự 2015, người mất tích là cá nhân biệt tích 02 năm liên tục trở lên mà không có tin tức xác thực về việc còn sống hay đã chết, dù đã áp dụng các biện pháp tìm kiếm theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự, và được Tòa án ra quyết định tuyên bố mất tích theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan.

3.2. Quyền sử dụng đất của người bị tuyên bố mất tích được xử lý thế nào? Có được bán không?

Trả lời: Khi người mất tích trong giao dịch mua bán nhà đất được Tòa án tuyên bố mất tích, tài sản của họ sẽ do người được Tòa án chỉ định quản lý (Điều 69 BLDS 2015). Người quản lý có trách nhiệm bảo quản, duy trì tài sản, nhưng không có quyền chuyển nhượng hoặc định đoạt tài sản (bán, thế chấp, tặng cho) nếu không được Tòa án đồng ý và phải vì lợi ích của người mất tích hoặc tài sản. Quyền sở hữu tài sản vẫn thuộc về người mất tích cho đến khi có quyết định tuyên bố người đó đã chết. Do đó, không thể tự ý bán phần đất này.

3.3. Bên bán có người mất tích, chúng tôi có thể công chứng hợp đồng mua bán ngay không?

Trả lời: Nếu Bên bán có người mất tích và bất động sản là tài sản chung của người mất tích với người còn lại (ví dụ: vợ chồng, đồng sở hữu), thì không thể công chứng hợp đồng mua bán toàn bộ tài sản ngay lập tức. Bạn chỉ có thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng phần quyền sở hữu của những người còn sống (nếu tài sản có thể phân chia) hoặc phải chờ đến khi Tòa án có quyết định tuyên bố người mất tích là đã chết để thực hiện thủ tục công chứng nhà đất khi người bán mất tích (đã được tuyên bố chết) thông qua người thừa kế hợp pháp.

3.4. Làm sao để mua được nhà đất khi người đồng sở hữu đã mất tích?

Trả lời: Để mua được nhà đất mà có người đồng sở hữu mất tích, giải pháp duy nhất an toàn và hợp pháp là chờ đợi người đó được Tòa án tuyên bố đã chết. Sau khi có quyết định tuyên bố chết, tài sản của người đó sẽ được giải quyết theo pháp luật thừa kế. Khi đó, những người thừa kế hợp pháp sẽ thực hiện thủ tục khai nhận di sản, đăng ký quyền sở hữu và sau đó mới có quyền chuyển nhượng toàn bộ tài sản cho bạn.

3.5. Quy trình Tòa án tuyên bố mất tích và tuyên bố đã chết diễn ra như thế nào và mất bao lâu?

Trả lời:
- Tuyên bố mất tích: Yêu cầu Tòa án tuyên bố một người mất tích đòi hỏi người yêu cầu phải chứng minh người đó đã biệt tích 02 năm liên tục trở lên và đã áp dụng đầy đủ biện pháp tìm kiếm nhưng không có tin tức (ví dụ: thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, nhờ cơ quan chức năng tìm kiếm). Thời gian giải quyết tại Tòa án có thể mất vài tháng đến một năm.
- Tuyên bố đã chết: Sau khi quyết định tuyên bố mất tích có hiệu lực được 03 năm mà vẫn không có tin tức, người có quyền lợi mới được yêu cầu Tòa án tuyên bố người đó đã chết. Quy trình này cũng tương tự như tuyên bố mất tích và có thể mất thêm vài tháng đến một năm tại Tòa án. Tổng thời gian từ khi người đó biệt tích đến khi tài sản có thể được xử lý thừa kế là khá dài (tối thiểu 05 năm).

3.6. Người quản lý tài sản của người mất tích có quyền bán tài sản không?

Trả lời: Không. Theo Điều 69 Bộ luật Dân sự 2015, người quản lý tài sản của người mất tích chỉ có trách nhiệm quản lý, bảo quản tài sản. Họ không có quyền bán hoặc định đoạt tài sản nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của Tòa án, và chỉ khi việc định đoạt đó là cần thiết để bảo vệ lợi ích của người được quản lý hoặc tài sản.

3.7. Khi nào thì tài sản của người mất tích được phân chia thừa kế?

Trả lời: Tài sản của người mất tích chỉ được phân chia thừa kế khi người đó đã được Tòa án ra quyết định tuyên bố là đã chết theo quy định tại Điều 71 và Điều 72 Bộ luật Dân sự 2015. Sau khi có quyết định này, tài sản sẽ được giải quyết theo pháp luật về thừa kế và được chia cho những người thừa kế hợp pháp.

3.8. Nếu người bị tuyên bố mất tích trở về sau khi tài sản đã được xử lý thì sao?

Trả lời: Theo Điều 73 Bộ luật Dân sự 2015, khi người bị Tòa án tuyên bố mất tích trở về, họ có quyền yêu cầu Tòa án hủy bỏ quyết định tuyên bố mất tích. Đồng thời, họ có quyền yêu cầu người đang quản lý tài sản hoặc những người thừa kế đã nhận tài sản hoàn trả lại tài sản còn lại sau khi đã thực hiện các nghĩa vụ liên quan (ví dụ: trả nợ, chi phí quản lý...). Nếu tài sản đã được bán hợp pháp cho người thứ ba ngay tình thì người trở về có thể chỉ được nhận lại giá trị tương ứng. Tòa án sẽ xem xét và giải quyết từng trường hợp cụ thể.

KẾT LUẬN

Giao dịch công chứng mua bán nhà đất khi có người mất tích là một trong những thách thức pháp lý đáng kể, tiềm ẩn rủi ro cao nếu không được xử lý đúng cách. Việc hiểu rõ các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về tuyên bố mất tích, quản lý tài sản, và tuyên bố đã chết là nền tảng để đưa ra quyết định đúng đắn.

Tuyệt đối không tự ý giao dịch hoặc tin tưởng vào các thỏa thuận miệng khi tài sản có liên quan đến người mất tích. Cách tiếp cận an toàn và hợp pháp duy nhất là tuân thủ chặt chẽ các quy trình tố tụng tại Tòa án và thủ tục công chứng.

🔑 Để đảm bảo quyền lợi của mình và tránh những hệ lụy pháp lý nghiêm trọng, Quý vị hãy luôn:

Tham vấn luật sư hoặc công chứng viên chuyên nghiệp ngay từ đầu.
Kiên nhẫn thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật.

Bạn đang gặp phải tình huống phức tạp khi mua bán nhà đất có người mất tích? Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn chuyên sâu, hỗ trợ giải quyết các thủ tục liên quan đến Tòa án và công chứng một cách nhanh chóng, chính xác và an toàn nhất!

LIÊN HỆ NGAY KHI CẦN HỖ TRỢ!