Hướng dẫn thực hiện: Đặt cọc mua nhà khi sổ đỏ đang ở ngân hàng

23/06/2025

Việc đặt cọc mua nhà khi sổ đỏ đang ở ngân hàng là một trong những giao dịch tiềm ẩn khá nhiều rủi ro về pháp lý cũng như tài chính. Do đó, việc nắm rõ quy định pháp luật và quy trình thực hiện là cần thiết để bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên liên quan. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ hướng dẫn bạn từng bước cần thiết để thực hiện giao dịch này một cách hợp pháp và an toàn, từ các quy định pháp luật cho đến quy trình cụ thể.

1. Quy định pháp luật về giao dịch nhà đất khi đang thế chấp

Việc thực hiện giao dịch mua bán tài sản thế chấp được quy định rõ ràng trong Bộ luật Dân sự 2015, đặc biệt là Điều 320 và 321. Theo đó:

Điều 320 quy định rằng không được phép bán, trao đổi hay tặng cho tài sản đang thế chấp nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng). Điều này có nghĩa là nếu bạn muốn mua nhà đang thế chấp, bạn cần có sự chấp thuận từ ngân hàng.
Điều 321 cho phép bên thế chấp có thể thực hiện giao dịch như bán, trao đổi hoặc tặng cho tài sản thế chấp chỉ khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, trong trường hợp tài sản là hàng hóa lưu chuyển trong sản xuất kinh doanh, sẽ có những quy định riêng biệt.

Do đó, để đặt cọc mua nhà đang cầm sổ đỏ tại ngân hàng một cách hợp pháp, bạn cần cực kỳ lưu ý về các điều kiện sau:

Tài sản phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ.
Cần có văn bản đồng ý của ngân hàng đối với giao dịch.
Hợp đồng đặt cọc nên được lập thành văn bản và công chứng, giúp bảo vệ quyền lợi cho tất cả các bên.

2. Các điều kiện cần thực hiện khi đặt cọc mua nhà đang cầm sổ ngân hàng

2.1. Điều kiện cần chuẩn bị

Khi tiến hành đặt cọc, bạn cần đảm bảo các điều kiện sau đây được đáp ứng:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Tài sản phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, không bị tranh chấp hay kê biên.
Văn bản đồng ý từ ngân hàng: Ngân hàng nơi đang thế chấp tài sản cần cấp văn bản cho phép người bán thực hiện giao dịch này. Đây là điều kiện bắt buộc để bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên.
Hợp đồng đặt cọc: Nên được lập thành văn bản và công chứng để có giá trị pháp lý cao hơn.

2.2. Điều kiện để giao dịch hợp pháp

Để giao dịch được thực hiện hợp pháp, không chỉ dựa vào sự đồng ý của ngân hàng mà còn cần:

Hợp đồng đặt cọc phải thật sự rõ ràng và minh bạch về mọi điều khoản, tránh sự hiểu lầm.
Ngân hàng phải chấp thuận tất cả các giao dịch liên quan đến tài sản thế chấp. Đây là bước quan trọng vì ngân hàng sẽ là bên liên quan trong giao dịch này.

Đặt cọc mua nhà khi sổ đỏ đang ở ngân hàng

>>> Xem thêm: Cập nhật Luật đất đai: Đất ruộng có được cấp sổ đỏ không?

3. Quy trình đặt cọc mua nhà khi đang thế chấp

Dưới đây là các bước cụ thể mà bạn cần thực hiện để hoàn thành việc đặt cọc mua nhà:

Bước 1: Tìm hiểu thông tin về tài sản

Xác minh tình trạng pháp lý: Kiểm tra xem căn nhà có vướng vào tranh chấp pháp lý nào hay không. Bạn phải chắc chắn rằng tài sản không thuộc diện quy hoạch và không bị kê biên.
Liên hệ với ngân hàng: Xác định rõ ràng tình trạng thế chấp của sổ đỏ để biết liệu có thể thực hiện giao dịch hay không.

Bước 2: Chuẩn bị giấy tờ cần thiết

Giấy tờ cần của bên bán:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy xác nhận từ ngân hàng về tình trạng thế chấp.
- Giấy tờ tùy thân và các giấy tờ liên quan như giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu có.
Giấy tờ cần của bên mua:
- Giấy tờ tùy thân (căn cước công dân hoặc hộ chiếu).
- Giấy tờ chứng minh thu nhập (hợp đồng lao động, bảng lương).
- Sổ tiết kiệm (nếu có) để chứng minh khả năng tài chính trong thanh toán.

Bước 3: Soạn thảo hợp đồng đặt cọc

Hợp đồng đặt cọc cần nêu rõ các thông tin sau:

Thông tin các bên tham gia: Bao gồm bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc.
Đối tượng của hợp đồng: Giới thiệu về tài sản và mục đích của việc đặt cọc.
Số tiền đặt cọc: Chỉ rõ số tiền và phương thức thanh toán.
Điều khoản giải chấp: Quy định chi tiết nghĩa vụ bên bán phải thực hiện để giải chấp tài sản cho bên mua.
Quyền và nghĩa vụ: Phải rõ ràng về quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Bước 4: Ký kết hợp đồng và thanh toán

Ký kết tại văn phòng công chứng: Để hợp đồng có hiệu lực pháp lý, bạn cần thực hiện ký kết tại văn phòng công chứng.
Thanh toán tiền đặt cọc: Thực hiện thanh toán qua ngân hàng để có chứng từ giao dịch rõ ràng, giảm thiểu rủi ro tranh chấp sau này.

4. Rủi ro có thể gặp phải khi đặt cọc

Khi tiến hành đặt cọc mua nhà, bạn cần lưu ý đến một số rủi ro có thể xảy ra:

Rủi ro pháp lý: Hợp đồng có thể khởi kiện nếu không tuân thủ quy định hoặc không có sự đồng ý của ngân hàng.
Rủi ro tài chính: Người mua có thể mất toàn bộ tiền đặt cọc nếu bên bán không thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết.
Rủi ro về hợp đồng: Hợp đồng không rõ ràng có thể dẫn đến tranh chấp khi có tranh cãi giữa các bên.
Rủi ro về thời gian: Thời gian thực hiện thủ tục có thể kéo dài do sự phức tạp của các quy định và thủ tục.

5. Cách phòng ngừa rủi ro

Kiểm tra thông tin pháp lý của tài sản: Trước khi quyết định đặt cọc, người mua cần kiểm tra kỹ lưỡng thông tin pháp lý của căn nhà để đảm bảo tài sản không vướng vào tranh chấp hoặc thuộc diện quy hoạch.
Đảm bảo có sự đồng ý của ngân hàng: Có sự đồng ý bằng văn bản từ ngân hàng sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi pháp lý trong giao dịch này.
Lập hợp đồng chi tiết và rõ ràng: Hợp đồng đặt cọc cần được soạn thảo chi tiết về mọi điều kiện, quyền lợi và nghĩa vụ của các bên để giảm thiểu rủi ro tranh chấp.
Thanh toán thông qua ngân hàng: Ghi rõ phương thức thanh toán và thực hiện thanh toán qua ngân hàng. Điều này giúp tạo ra chứng từ rõ ràng, bảo vệ lợi ích cá nhân trong giao dịch.
Tham vấn ý kiến chuyên gia: Khi thực hiện giao dịch có giá trị lớn hoặc phức tạp, hãy tìm kiếm ý kiến từ luật sư hoặc chuyên gia tư vấn để đảm bảo giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Đặt cọc mua nhà khi sổ đỏ đang ở ngân hàng

>>> Tìm hiểu: Tất tần tật những trường hợp cần cấp Sổ đỏ mới hiện nay.

Kết luận

Việc đặt cọc mua nhà khi sổ đỏ đang ở ngân hàng là một quy trình phức tạp cần sự cẩn trọng và chính xác. Tuy nhiên, nếu nắm rõ các quy định pháp luật và thực hiện đúng các bước cần thiết, giao dịch này có thể diễn ra an toàn.

Nếu bạn cần thêm thông tin hoặc hỗ trợ về thủ tục công chứng hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường theo số hotline 09.2424.5656 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp. Chúng tôi luôn sẵn sàng giúp đỡ bạn trong việc bảo vệ quyền lợi và đảm bảo an toàn cho giao dịch bất động sản của bạn. Hãy để chúng tôi đồng hành cùng bạn trong quá trình thực hiện giao dịch nhà ở.

>>> Tìm hiểu: Những thay đổi quan trọng liên quan đến Sổ đỏ năm 2025 cần nắm rõ.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VIỆT CƯỜNG

Miễn phí công chứng tại nhà - Phục vụ 24/7

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Việt Cường: Thạc sĩ Luật học, nguyên là Giảng viên Trường Đại học Luật Hà Nội, Thẩm phán, Phó Chánh tòa Dân sự, Chánh tòa Lao động, Tòa án nhân dân tối cao. Ủy viên Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao. Giảng viên kiêm chức đào tạo Luật sư và Thẩm phán của Học viện tư pháp.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.