Hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu khi nào?

Hợp đồng chuyển nhượng đất là văn bản quan trọng trong giao dịch nhà đất. Tuy nhiên, nếu không đúng quy định pháp luật, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, gây thiệt hại nghiêm trọng cho các bên. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ những trường hợp nào khiến hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu, dựa trên căn cứ pháp lý và ví dụ thực tiễn.

📘 1. Hợp đồng chuyển nhượng đất là gì?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng nhằm chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ người này sang người khác.

📌 Theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chuyển nhượng đất là một loại hợp đồng về quyền sử dụng tài sản.

📌 Giao dịch này phải lập thành văn bản, công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

⚖️ 2. Căn cứ pháp lý

• 📜 Bộ luật Dân sự 2015

• 📜 Luật Đất đai 2013

• 📜 Luật Công chứng 2014

• 📜 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai

⚠️ 3. Khi nào hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu?

Theo Bộ luật Dân sự 2015, một hợp đồng dân sự bị tuyên vô hiệu khi vi phạm điều kiện về chủ thể, nội dung, hình thức hoặc mục đích. Với hợp đồng chuyển nhượng đất, các trường hợp vô hiệu thường gặp bao gồm:

❌ 3.1. Bên chuyển nhượng không có quyền sử dụng đất hợp pháp

📌 Căn cứ: Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015

✔ Người chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và đất không bị kê biên, không trong quy hoạch treo, không có tranh chấp.

🔍 Ví dụ:

Ông A bán một thửa đất cho ông B nhưng thực tế đất này vẫn đứng tên người khác và chưa được sang tên cho ông A. Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông A và ông B sẽ bị vô hiệu do ông A không có quyền định đoạt.

❌ 3.2. Hợp đồng không được công chứng/chứng thực theo quy định

📌 Căn cứ: Điều 167 Luật Đất đai 2013, Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015

✔ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp giao dịch qua sàn theo quy định riêng).

🔍 Ví dụ:

Vợ chồng chị H và anh Q viết tay một giấy bán đất cho người quen với nội dung đầy đủ nhưng không đi công chứng. Khi xảy ra tranh chấp, tòa án tuyên hợp đồng không có hiệu lực pháp lý do vi phạm hình thức.

❌ 3.3. Chuyển nhượng đất không đủ điều kiện giao dịch

📌 Căn cứ: Điều 188, 190, 191 Luật Đất đai 2013

✔ Đất đang trong diện quy hoạch, chưa có sổ đỏ, đang bị kê biên, hoặc đang tranh chấp thì không được chuyển nhượng.

🔍 Ví dụ:

Ông C bán mảnh đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích sang đất ở, dù đã xây nhà trên đó. Khi người mua làm thủ tục sang tên thì bị từ chối. Hợp đồng bị vô hiệu do đối tượng chuyển nhượng không hợp pháp.

❌ 3.4. Hợp đồng có sự gian dối, giả tạo, cưỡng ép

📌 Căn cứ: Điều 124, 127 Bộ luật Dân sự 2015

✔ Một trong hai bên ký hợp đồng trong tình trạng bị lừa dối, bị đe dọa, hoặc hai bên thỏa thuận giả tạo để che giấu giao dịch khác.

🔍 Ví dụ:

Vợ chồng bà D giả vờ ký hợp đồng bán đất cho người quen để né thuế nhưng thực tế không có chuyển tiền. Khi bên thứ ba khởi kiện, hợp đồng bị tuyên vô hiệu do giao dịch giả tạo, không nhằm mục đích chuyển quyền sử dụng đất.

❌ 3.5. Vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

📌 Căn cứ: Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015

✔ Giao dịch chuyển nhượng đất cho người không được phép nhận chuyển nhượng, như cá nhân nước ngoài, hoặc mua bán đất rừng phòng hộ, đất quốc phòng trái phép.

🔍 Ví dụ:

Một công dân Việt Nam bán đất tại khu vực biên giới cho người nước ngoài. Dù có công chứng, hợp đồng vẫn bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật về an ninh quốc gia.

✅ Tóm lại: Dù là hợp đồng chuyển nhượng đất đã công chứng thì vẫn có thể bị vô hiệu nếu vi phạm các điều kiện pháp luật nêu trên. Người dân nên chủ động tìm hiểu, kiểm tra giấy tờ kỹ lưỡng, và nhờ công chứng viên tư vấn trước khi ký kết.

📝 4. Hậu quả khi hợp đồng chuyển nhượng đất bị vô hiệu

🚫 Giao dịch không có hiệu lực pháp lý

🔄 Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận

💸 Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại

🧾 Không thể sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

⚖️ Có thể bị xử phạt hành chính nếu vi phạm quy định đất đai

✅ 5. Cách phòng tránh hợp đồng bị vô hiệu

📄 Kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

☐ Có tên đúng của người bán là chủ sử dụng đất hợp pháp

☐ Đất không bị kê biên, thế chấp, hoặc tranh chấp

☐ Đất phù hợp mục đích sử dụng (ở, trồng cây, sản xuất...)

☐ Diện tích, ranh giới rõ ràng, không có phần lấn chiếm

👥 Kiểm tra thông tin người bán

☐ Người bán là chủ đất hoặc được ủy quyền hợp pháp

☐ Nếu là tài sản chung vợ chồng, cần có sự đồng ý của cả hai bên

☐ Có đủ năng lực hành vi dân sự tại thời điểm giao dịch

🗺️ Xác minh thông tin quy hoạch, tranh chấp

☐ Đất không nằm trong quy hoạch treo, dự án thu hồi

☐ Không thuộc khu vực cấm chuyển nhượng

☐ Có thể kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã/phường

📜 Chuẩn bị hợp đồng đúng hình thức

☐ Soạn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mẫu chuẩn

☐ Hợp đồng phải được công chứng tại Văn phòng công chứng

→ Giao dịch viết tay hoặc không công chứng sẽ không có giá trị pháp lý

💸 Kiểm tra tài chính & thanh toán

☐ Thống nhất rõ giá chuyển nhượng, phương thức và thời gian thanh toán

☐ Nên thực hiện chuyển khoản có ghi nội dung rõ ràng để làm chứng cứ

☐ Có thể lập biên bản giao nhận tiền riêng và ký tên cả hai bên

📝 Hoàn tất thủ tục sau công chứng

☐ Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên

☐ Nộp thuế thu nhập cá nhân (bên bán) và lệ phí trước bạ (bên mua)

☐ Giữ bản sao hợp đồng và hóa đơn chứng từ để lưu trữ

Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường – Đồng hành trong mọi tình huống pháp lý

Với hơn 10 năm kinh nghiệm xử lý các hồ sơ nhà đất– chúng tôi tự hào là lựa chọn đáng tin cậy của hàng nghìn khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh. Đừng để những trở ngại nhỏ đánh mất giao dịch lớn. Liên hệ ngay để Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường tư vấn và hỗ trợ tận nơi – nhanh chóng, hợp pháp, an toàn tuyệt đối.

📍 Địa chỉ: 184 Dương Bá Trạc, phường 2, quận 8, TP HCM.

☎️ Hotline/Zalo: 09.24.24.5656

📧 Email: ccnguyenvietcuong@gmail.com

🕐 Làm việc tất cả các ngày trong tuần (kể cả cuối tuần & ngày lễ)

🚗 Miễn phí công chứng tại nhà nội thành và khu vực lân cận

📚 Tham khảo thêm các bài viết hữu ích:

🔎 Top văn phòng công chứng uy tín tại TP.HCM – Cập nhật 2025

🏠 Hướng dẫn công chứng mua bán nhà đất: đầy đủ, dễ hiểu

✍️ Công chứng di chúc và hợp đồng ủy quyền – Những điều cần biết

🚗 Thủ tục công chứng mua bán xe ô tô, xe máy nhanh chóng

🏦 Công chứng tại ngân hàng: Giải pháp tiện lợi cho giao dịch tài chính

📄 Phí công chứng tại TP.HCM – Bảng giá chi tiết mới nhất