Khi chuyển nhượng nhà đất, cá nhân thường phải nộp Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với mức 2% trên giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, một tin vui là pháp luật hiện hành có quy định cho phép cá nhân được miễn thuế TNCN nếu đó là căn nhà, quyền sử dụng đất duy nhất mà họ sở hữu. Vậy điều kiện cụ thể để được hưởng ưu đãi này là gì và thủ tục thực hiện ra sao? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết!

📌 1. CĂN CỨ PHÁP LÝ VỀ VIỆC MIỄN THUẾ KHI BÁN NHÀ DUY NHẤT

Việc miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất duy nhất được quy định rõ ràng tại:

• Khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012): Quy định các khoản thu nhập được miễn thuế TNCN, trong đó có thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
• Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 3 Điều 2 Thông tư 119/2014/TT-BTC và Khoản 1 Điều 9 Thông tư 92/2015/TT-BTC): Hướng dẫn chi tiết về các điều kiện để được miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản duy nhất.

Theo các quy định trên, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của cá nhân được miễn thuế TNCN nếu cá nhân đó chỉ có duy nhất một bất động sản tại Việt Nam.

Xem thêm>>> Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu: Hướng dẫn theo quy định mới

>>>> Bí quyết để công chứng hợp đồng nhanh, đúng, an toàn tại Văn phòng công chứng

✅ 2. ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐƯỢC MIỄN THUẾ THU NHẬP KHI BÁN CĂN NHÀ DUY NHẤT

Để được miễn thuế TNCN khi bán bất động sản duy nhất, người chuyển nhượng cần đáp ứng đồng thời 03 điều kiệnsau:

🔹 a. Bất động sản chuyển nhượng là duy nhất tại thời điểm chuyển nhượng

• Người chuyển nhượng (bên bán) tại thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng chỉ có quyền sở hữu duy nhất một nhà ở, hoặc duy nhất một quyền sử dụng đất ở (bao gồm cả trường hợp sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở) tại Việt Nam.
• Lưu ý quan trọng: "Duy nhất" được hiểu là tại thời điểm cá nhân thực hiện thủ tục chuyển nhượng, không tính đến việc cá nhân đã từng có nhà ở, quyền sử dụng đất ở nhưng đã chuyển nhượng trước thời điểm đó.
• Ví dụ minh họa:
  • Trường hợp 1 (Được miễn thuế): Ông B hiện tại chỉ có một căn nhà và quyền sử dụng đất duy nhất tại Hà Nội. Ông B làm thủ tục chuyển nhượng căn nhà này. Ông B đủ điều kiện về tài sản duy nhất.
  • Trường hợp 2 (Không được miễn thuế): Bà C đang sở hữu một căn hộ chung cư tại TP.HCM và một thửa đất thổ cư tại Bình Dương (dù chưa xây dựng nhà). Khi bà C chuyển nhượng căn hộ chung cư tại TP.HCM, bà C sẽ không được miễn thuế TNCN vì bà C đang sở hữu hai bất động sản.

🔹 b. Có thời gian tạo lập và sử dụng từ 183 ngày trở lên

• Cá nhân chuyển nhượng phải có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
• Ví dụ minh họa: Ông D mua một căn nhà vào ngày 01/01/2025. Nếu ông D muốn bán căn nhà này và được miễn thuế TNCN, ông D phải giữ quyền sở hữu căn nhà đó đến ít nhất là ngày 03/07/2025 (183 ngày sau).

🔹 c. Có đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và nơi cư trú

Để chứng minh đủ điều kiện miễn thuế, người bán cần xuất trình các giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ/Sổ hồng) của bất động sản đang chuyển nhượng.
• Giấy tờ chứng minh nơi cư trú:
  • Sổ hộ khẩu (đối với cá nhân có đăng ký thường trú).
  • Giấy xác nhận thông tin về cư trú (Mẫu CT01) hoặc Thông báo về kết quả giải quyết và hủy bỏ đăng ký thường trú/tạm trú (Mẫu CT08) được cấp bởi cơ quan Công an có thẩm quyền, trong trường hợp cá nhân không có Sổ hộ khẩu hoặc đã làm thủ tục bỏ sổ hộ khẩu theo quy định mới.
  • Xác nhận tạm trú (đối với cá nhân có đăng ký tạm trú).
  • Địa chỉ trên các giấy tờ này phải trùng khớp với địa chỉ của bất động sản chuyển nhượng.
• Giấy cam kết chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở: Đây là văn bản do người bán tự cam kết và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc mình chỉ có duy nhất một bất động sản tại thời điểm chuyển nhượng. Trong một số trường hợp, cơ quan thuế hoặc công chứng có thể yêu cầu thêm Giấy xác nhận chưa có bất động sản nào khác do cơ quan có thẩm quyền cấp (ví dụ: Văn phòng Đăng ký đất đai).

Có thể bạn quan tâm>>> Hướng dẫn chi tiết thủ tục sang tên sổ đỏ cho con mới nhất năm 2025

📄 3. HỒ SƠ XIN MIỄN THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN GỒM NHỮNG GÌ?

Khi làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc kê khai thuế, người bán cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm:

1. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu).
2. Bản chụp (có chứng thực hoặc xuất trình bản chính để đối chiếu) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của bất động sản chuyển nhượng.
3. Bản chụp (có chứng thực hoặc xuất trình bản chính để đối chiếu) Giấy tờ tùy thân của người chuyển nhượng (Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu còn hiệu lực).
4. Bản chụp (có chứng thực hoặc xuất trình bản chính để đối chiếu) Sổ hộ khẩu hoặc Giấy xác nhận thông tin về cư trú/Thông báo về kết quả giải quyết và hủy bỏ đăng ký thường trú/tạm trú của người chuyển nhượng, trong đó thể hiện địa chỉ của bất động sản được miễn thuế.
5. Bản gốc Giấy cam kết chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật. (Trong một số trường hợp, cơ quan thuế có thể yêu cầu bổ sung Giấy xác nhận chưa có bất động sản nào khác).
6. Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đã được công chứng/chứng thực.

🏛️ 4. THỦ TỤC CÔNG CHỨNG VÀ NHỮNG LƯU Ý QUAN TRỌNG

Để đảm bảo quyền lợi miễn thuế được thực hiện đúng quy định, bạn nên lưu ý các điểm sau ngay từ khâu công chứng hợp đồng chuyển nhượng:

• Thông báo rõ ràng cho công chứng viên: Ngay khi làm việc với công chứng viên, hãy thông báo ý định được miễn thuế TNCN theo diện bất động sản duy nhất và cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh.
• Đính kèm hồ sơ chứng minh điều kiện: Cung cấp đầy đủ các giấy tờ đã nêu ở Mục 3 cho công chứng viên để họ kiểm tra và xác nhận.
• Ghi rõ nội dung miễn thuế trong hợp đồng: Yêu cầu công chứng viên ghi rõ nội dung "Bên chuyển nhượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC" (hoặc điều khoản pháp luật cập nhật nhất) vào hợp đồng chuyển nhượng. Điều này là căn cứ quan trọng để cơ quan thuế xác định và giải quyết miễn thuế.
• Kiểm tra kỹ thông tin: Đảm bảo tất cả thông tin cá nhân, thông tin về bất động sản và các điều khoản miễn thuế trong hợp đồng là chính xác tuyệt đối.

❓ 5. CÁC CÂU HỎI THƯỜNG GẶP VỀ MIỄN THUẾ TNCN KHI BÁN NHÀ DUY NHẤT

Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp giúp bạn hiểu rõ hơn về quy định này:

5.1. "Căn nhà duy nhất" được hiểu như thế nào?

• Trả lời: "Căn nhà duy nhất" được hiểu là tại thời điểm bạn làm thủ tục chuyển nhượng, bạn chỉ có quyền sở hữu một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở duy nhất trên lãnh thổ Việt Nam. Nếu bạn có nhiều hơn một bất động sản (dù là đất trống, nhà chưa sử dụng hay đã cho thuê,...) thì bạn sẽ không đủ điều kiện được miễn thuế TNCN theo diện này.

5.2. Nếu tôi đã bán một căn nhà khác trước đây, bây giờ tôi bán căn nhà còn lại thì có được miễn thuế không?

• Trả lời: Có thể được. Quy định "duy nhất" tính tại thời điểm bạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Nếu trước đó bạn đã bán các bất động sản khác và tại thời điểm hiện tại bạn chỉ còn duy nhất một căn nhà hoặc quyền sử dụng đất ở, thì bạn vẫn đủ điều kiện về tài sản duy nhất để xét miễn thuế, miễn là đáp ứng các điều kiện khác.

5.3. Thời gian 183 ngày cư trú được tính như thế nào? Cần giấy tờ gì để chứng minh?

• Trả lời: Thời gian 183 ngày được tính từ ngày bạn có quyền sở hữu nhà ở/quyền sử dụng đất ở đến thời điểm chuyển nhượng. Để chứng minh, bạn cần có Sổ hộ khẩu hoặc Giấy xác nhận thông tin về cư trú/Thông báo về kết quả giải quyết và hủy bỏ đăng ký thường trú/tạm trú do cơ quan công an cấp, trong đó thể hiện bạn đã đăng ký thường trú hoặc tạm trú tại địa chỉ của bất động sản chuyển nhượng trong khoảng thời gian đủ 183 ngày trở lên.

5.4. Nếu vợ chồng tôi đứng tên chung 2 bất động sản khác nhau thì có được miễn thuế không khi bán 1 trong số đó?

• Trả lời: Không được miễn thuế cho trường hợp này. Quy định miễn thuế TNCN áp dụng cho "cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở". Nếu hai vợ chồng cùng đứng tên hai bất động sản khác nhau, thì mỗi cá nhân (vợ hoặc chồng) không đáp ứng được điều kiện "duy nhất" trên danh nghĩa cá nhân. Tuy nhiên, nếu hai vợ chồng đứng tên chung một bất động sản duy nhất và muốn chuyển nhượng, thì vẫn được xem xét miễn thuế.

5.5. Tôi mua nhà theo hình thức thừa kế hoặc tặng cho, sau đó bán có được miễn thuế không?

• Trả lời: Có thể được miễn thuế nếu đáp ứng đủ 3 điều kiện nêu trên (là bất động sản duy nhất, có thời gian sở hữu từ 183 ngày trở lên, và có đủ giấy tờ chứng minh). Thời gian sở hữu sẽ được tính từ thời điểm bạn được xác lập quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản đó thông qua thừa kế, tặng cho.

5.6. Những trường hợp nào thường bị từ chối miễn thuế?

• Trả lời: Các trường hợp phổ biến bị từ chối miễn thuế bao gồm:
  • Có đứng tên bất động sản khác (dù không sử dụng, đã bỏ hoang, hoặc đã cho thuê).
  • Không đủ thời gian cư trú/sở hữu 183 ngày tại nơi có bất động sản chuyển nhượng.
  • Không chứng minh được là tài sản duy nhất (thiếu giấy cam kết, hoặc cơ quan thuế phát hiện có bất động sản khác).
  • Hồ sơ thiếu sót, thông tin khai báo không chính xác, hoặc không hợp lệ theo quy định.

📞 CẦN HỖ TRỢ MIỄN THUẾ KHI BÁN NHÀ DUY NHẤT?

Việc áp dụng các quy định về miễn thuế TNCN có thể phức tạp tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Để đảm bảo quyền lợi và thực hiện đúng các thủ tục pháp luật, tránh những rủi ro không đáng có, bạn nên tìm kiếm sự tư vấn chuyên nghiệp.

👉 Nếu bạn không chắc chắn mình có đủ điều kiện miễn thuế hay không, hoặc cần hỗ trợ về thủ tục hồ sơ và công chứng, hãy liên hệ ngay với Văn phòng công chứng uy tín để được tư vấn cụ thể, soạn thảo hợp đồng đúng luật và thực hiện công chứng trọn gói, nhanh chóng.

Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường

📍 Địa chỉ: 184 Dương Bá Trạc, phường 2, quận 8, TP HCM.

☎️ Hotline/Zalo: 09.24.24.5656

📧 Email: ccnguyenvietcuong@gmail.com

🕐 Làm việc tất cả các ngày trong tuần (kể cả cuối tuần & ngày lễ)

🚗 Miễn phí công chứng tại nhà nội thành và khu vực lân cận

📚 Tham khảo thêm các bài viết hữu ích:

🔎 Top văn phòng công chứng uy tín tại TP.HCM – Cập nhật 2025

🏠 Hướng dẫn công chứng mua bán nhà đất: đầy đủ, dễ hiểu

✍️ Công chứng di chúc và hợp đồng ủy quyền – Những điều cần biết

🚗 Thủ tục công chứng mua bán xe ô tô, xe máy nhanh chóng

🏦 Công chứng tại ngân hàng: Giải pháp tiện lợi cho giao dịch tài chính

📄 Phí công chứng tại TP.HCM – Bảng giá chi tiết mới nhất