Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang ngày càng phát triển, việc làm sổ đỏ lần đầu là một bước cần thiết và quan trọng để xác nhận quyền sở hữu đất đai. Năm 2025, quy trình và thủ tục làm sổ đỏ này sẽ có những thay đổi nhất định. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết về thủ tục làm sổ đỏ lần đầu, bao gồm các loại giấy tờ, chi phí cần thiết và các vấn đề liên quan, giúp bạn dễ dàng hoàn thành quy trình này.
1. Sổ đỏ và Sổ hồng là gì?
- Định nghĩa: Sổ đỏ và Sổ hồng là những thuật ngữ thường được sử dụng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, cùng với các tài sản khác gắn liền với đất. Sự phân biệt này chủ yếu dựa trên màu sắc của Giấy chứng nhận.
- Căn cứ pháp lý: Theo Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được định nghĩa như sau:
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là văn bản pháp lý chứng nhận quyền sử dụng và quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng và sở hữu tài sản gắn liền với đất, bao gồm nhà ở và các công trình xây dựng theo quy định của pháp luật."
- Ý nghĩa: Như vậy, kể từ ngày 01/8/2024, Sổ đỏ và Sổ hồng sẽ được sử dụng để chỉ các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thay thế cho cụm từ dài dòng trước đây: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
2. Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu
Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện thủ tục xin cấp Sổ đỏ được quy định như sau:
Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư
Đơn đăng ký đất đai:
Cần nộp đơn theo Mẫu số 04/ĐK kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Mẫu này cũng áp dụng cho người Việt Nam đang sinh sống ở nước ngoài.
Giấy tờ về quyền sử dụng đất:
- Giấy tờ được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền trước ngày 15/10/1993, bao gồm:
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với đất đã được UBND cấp xã xác nhận.
- Giấy tờ liên quan đến di dân, xây dựng khu kinh tế mới, tái định cư được phê duyệt có tên của người sử dụng đất.
- Giấy tờ tạm giao đất từ UBND cấp huyện hoặc tỉnh.
- Các loại giấy phép:
- Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc công trình xây dựng có thời hạn.
- Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước.
- Giấy tờ giao dịch mua bán, tặng cho, thừa kế nhà đã được công chứng hoặc xác nhận.
- Giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất (nếu có).
Giấy tờ liên quan đến quyền thừa kế:
- Giấy tờ chứng minh quyền thừa kế đất mà chưa có Giấy chứng nhận.
- Tài liệu liên quan đến việc chuyển quyền khi đã nhận thừa kế.
Giấy tờ khác:
- Giấy tờ liên quan đến giao đất không đúng thẩm quyền hoặc các hợp đồng liên quan.
- Quyết định xử phạt vi phạm hành chính (nếu có).
- Các tài liệu chứng minh quyền sở hữu đất, vị trí và kích thước đất (nếu có).
- Chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính và giấy tờ về miễn giảm nghĩa vụ tài chính liên quan (nếu có).
>>> Tìm hiểu: Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu: Hướng dẫn theo quy định mới.
Trường hợp 2: Người sử dụng đất là tổ chức thực hiện quyền thừa kế
- Đơn đăng ký: Nộp Đơn đăng ký đất đai và tài sản gắn liền theo Mẫu số 05/ĐK kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
- Giấy tờ chứng nhận:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước 15/10/1993 (như đã liệt kê ở trường hợp 1).
- Giấy tờ chứng nhận người gốc Việt Nam sống ở nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
- Sơ đồ hoặc trích lục bản đồ địa chính của thửa đất (nếu có).
- Báo cáo kết quả rà soát: Theo Mẫu số 05a/ĐK cho tổ chức trong nước hoặc tôn giáo đang sử dụng đất.
- Tài liệu khác:
- Quyết định vị trí đóng quân cho cơ sở nhà đất được phê duyệt cho các đơn vị quân đội hoặc cơ quan nhà nước.
- Hồ sơ thiết kế xây dựng đã được thẩm định hoặc văn bản chấp thuận nghiệm thu hoàn thành.
Trường hợp 3: Giao đất để quản lý
- Đơn đăng ký: Lập Đơn đăng ký đất đai và tài sản theo Mẫu số 05/ĐK đối với tổ chức quản lý đất.
- Báo cáo kết quả rà soát: Theo Mẫu số 05b/ĐK cho tình trạng sử dụng đất.
- Đối với cộng đồng dân cư: Cần nộp Đơn đăng ký đất đai theo Mẫu số 04/ĐK và báo cáo hiện trạng theo Mẫu số 05b/ĐK.
Lưu ý quan trọng
- Nếu có nhiều người có quyền chung sử dụng đất và tài sản gắn liền, cần nộp thêm văn bản thỏa thuận giữa các bên.
- Trường hợp thực hiện thủ tục thông qua người đại diện, phải có văn bản ủy quyền hợp pháp.
3. Thủ tục xin cấp Sổ đỏ lần đầu cho cá nhân và hộ gia đình đang sử đất
Theo quy định tại Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Quyết định 2124/QĐ-BTNMT, thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho cá nhân và hộ gia đình được thực hiện qua các bước cụ thể như sau:
3.1. Thủ tục xin cấp Sổ đỏ lần đầu trực tiếp
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Hộ gia đình và cá nhân cần chuẩn bị và nộp một bộ hồ sơ tại bộ phận một cửa của UBND cấp tỉnh, huyện, xã theo đúng quy định.
- Hồ sơ cần được nộp đầy đủ để đảm bảo quy trình tiếp nhận diễn ra suôn sẻ.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
- Sau khi nộp, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ thông báo hẹn thời gian trả kết quả.
- Hồ sơ sẽ được chuyển đến UBND cấp xã để tiếp tục xử lý.
Bước 3: UBND cấp xã thực hiện xác nhận
- UBND cấp xã sẽ xác nhận tình trạng sử dụng đất của cá nhân hoặc hộ gia đình, bao gồm các yếu tố sau:
- Có giấy tờ hợp lệ: Nếu có, xác nhận đất đang sử dụng ổn định.
- Không có giấy tờ hợp lệ: Xác nhận nguồn gốc và tình trạng sử dụng đất ổn định.
- Yêu cầu công nhận cho mục đích phi nông nghiệp: Xác nhận tính hợp pháp theo quy hoạch hiện hành.
- Trường hợp lấn chiếm: Nếu có hành vi lấn chiếm, xác nhận theo quy hoạch.
- UBND cấp xã sẽ niêm yết công khai thông tin tại trụ sở trong vòng 15 ngày để nhận ý kiến phản hồi của cộng đồng. Nếu không có yêu cầu, chỉ cần xác nhận thông tin.
Bước 4: Kiểm tra và đo đạc
- Cơ quan quản lý đất đai cấp huyện sẽ thực hiện:
- Trích lục bản đồ địa chính nếu có.
- Nếu không có bản đồ: Yêu cầu chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành việc trích đo.
- Trong vòng 5 ngày làm việc, chi nhánh VPĐKĐĐ sẽ hoàn thành việc kiểm tra, đo đạc và báo cáo kết quả.
- Nếu cần chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng không có giấy tờ, gửi văn bản lấy ý kiến từ cơ quan quản lý xây dựng trong vòng ba ngày.
- Nếu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, thông báo nghĩa vụ tài chính sẽ được gửi đến cơ quan thuế.
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Hộ gia đình hoặc cá nhân cần thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo từ chi cục thuế, bao gồm các khoản:
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
- Tiền sử dụng đất (nếu có)
- Lệ phí trước bạ
- Phí thẩm định hồ sơ (nếu có)
- Sau khi thanh toán, giữ lại hóa đơn để xác nhận đã thực hiện nghĩa vụ tài chính khi nhận Giấy chứng nhận.
- Giấy chứng nhận chỉ được cấp khi đã hoàn thành tất cả các khoản thanh toán, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.
Bước 6: Nhận kết quả
Sau khi nhận thông báo về nghĩa vụ tài chính, cơ quan quản lý đất đai sẽ thực hiện:
- Lập tờ trình theo mẫu số 09/ĐK để UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận.
- Nếu có hợp đồng thuê đất, thông báo ký quyết định cho thuê và cấp Giấy chứng nhận.
Hồ sơ và bản sao Giấy chứng nhận sẽ được gửi tới VPĐKĐĐ để cập nhật thông tin tài liệu trong cơ sở dữ liệu đất đai.
>>> Hướng dẫn chi tiết: Thủ tục sang tên sổ đỏ năm 2025.
3.2. Thủ tục xin cấp Sổ đỏ lần đầu qua phương thức trực tuyến
Bước 1: Nộp hồ sơ
Đối với các tỉnh có Cổng dịch vụ công trực tuyến, người sử dụng đất cần thực hiện việc nộp hồ sơ qua Cổng dịch vụ công của địa phương. Hồ sơ cần phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao đã được công chứng, chứng thực. Căn cứ vào khoản 3 Điều 48 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất sẽ nhập thông tin vào Đơn đăng ký đất đai điện tử đã được xác nhận trên Cổng dịch vụ công, kèm theo đó là hồ sơ và tài liệu tương ứng cần thiết cho quá trình cấp Sổ đỏ.
Bước 2: Giải quyết hồ sơ
Sau khi nộp hồ sơ, hệ thống sẽ gửi phản hồi lại cho người yêu cầu thông qua Cổng dịch vụ công, email hoặc các phương tiện điện tử khác. Cơ quan có trách nhiệm sẽ tiến hành các trình tự và thủ tục hành chính theo quy định, tương tự như khi nộp hồ sơ trực tiếp.
Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Nếu hồ sơ được duyệt và hợp lệ, người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Họ có thể thực hiện các khoản thanh toán thuế, phí qua hai hình thức: thanh toán trực tiếp hoặc trực tuyến qua Cổng dịch vụ công.
Bước 4: Nhận kết quả
Kết quả đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu sẽ được thông báo trả tại các địa điểm sau:
- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ;
- Qua dịch vụ bưu chính công ích; hoặc
- Địa điểm theo yêu cầu của người nộp hồ sơ.
Trong trường hợp cần kiểm tra, xác minh thông tin làm rõ hoặc nếu gặp phải các vấn đề khác gây chậm trễ trong thời gian trả kết quả, cơ quan tiếp nhận sẽ có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho người yêu cầu với lý do cụ thể.
(Lưu ý: Tại thời điểm hiện tại, quy trình làm Sổ đỏ lần đầu online chưa được áp dụng tại địa phương nào trong cả nước.)
3.3. Thời gian giải quyết
Theo quy định tại khoản 1 và 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục được quy định cụ thể như sau:
- Đăng ký lần đầu quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền không quá 20 ngày làm việc.
- Cấp Giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ đầy đủ.
Đối với các khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, và những nơi có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian giải quyết có thể tăng thêm 10 ngày làm việc.
Thời gian nêu trên chưa bao gồm các trường hợp phát sinh liên quan đến xác định nghĩa vụ tài chính, thực hiện nghĩa vụ tài chính, xem xét các trường hợp đất vi phạm pháp luật, thời gian công bố công khai, cũng như các quy trình khác liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận.
>>> Tìm hiểu: Thời gian thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ: Bao lâu thì hoàn thành?
4. Chi phí cấp Sổ đỏ mới nhất
Khi xin cấp Sổ đỏ, người yêu cầu sẽ cần nộp một số khoản chi phí bao gồm: lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), và phí thẩm định hồ sơ. Dưới đây là chi tiết từng loại chi phí:
4.1. Tiền sử dụng đất
Không phải mọi trường hợp cấp Giấy chứng nhận đều yêu cầu nộp tiền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là trong một số tình huống, người xin cấp Sổ đỏ có thể không cần phải thanh toán khoản này, tùy thuộc vào tình trạng và loại đất được cấp Giấy chứng nhận.
4.2. Lệ phí trước bạ
Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ cho việc đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở được duy trì ở mức 0,5%.
Cách tính lệ phí trước bạ cụ thể như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Áp dụng công thức trên, số tiền cần nộp được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá 1m2 đất theo Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)
Giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm kê khai. Diện tích đất để tính lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất mà Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đã xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.
Ví dụ thực tế: Nếu ông A có thửa đất diện tích 100m2 và giá đất tại vị trí của ông là 2 triệu đồng/m2, thì quy trình tính lệ phí trước bạ sẽ như sau:
Lệ phí trước bạ = (2 triệu đồng x 100m2) x 0,5% = 1 triệu đồng.
4.3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận được quy định bởi HĐND cấp tỉnh. Điều này có nghĩa là mức thu lệ phí này có thể khác nhau giữa các tỉnh thành, người dân cần phải kiểm tra mức thu cụ thể tại địa phương của mình.
4.4. Phí thẩm định hồ sơ
Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, được sửa đổi bởi điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu nhằm đảm bảo các điều kiện cần thiết để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền. Phí này áp dụng cho việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.
Lưu ý rằng phí thẩm định do HĐND cấp tỉnh quy định, nên một số tỉnh có thể không thu phí khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu.
Ngoài các khoản trên, người dân cũng có thể phải chi trả thêm chi phí cho việc đo đạc, tùy thuộc vào yêu cầu và quy trình cụ thể trong từng trường hợp.
>>> Tìm hiểu: Thủ tục làm sổ đỏ đất thừa kế 2025: Quy trình chi tiết và chi phí cần biết.
5. Cách xử lý khi bị chậm cấp Giấy chứng nhận
Theo Điều 237 của Luật Đất đai năm 2024, người dân có quyền thực hiện khiếu nại hoặc khởi kiện khi quá thời hạn cấp Giấy chứng nhận. Điều này áp dụng đối với các quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính liên quan đến quản lý đất đai.
5.1. Khiếu nại
Khiếu nại có thể được thực hiện theo hai hình thức sau:
Hình thức 1: Khiếu nại bằng đơn viết
- Bước 1: Chuẩn bị đơn khiếu nại
- Theo quy định tại Điều 8 của Luật Khiếu nại 2011, nội dung đơn khiếu nại cần phải được soạn thảo một cách rõ ràng và đầy đủ, bao gồm các thông tin sau:
- Ngày tháng năm làm đơn khiếu nại.
- Tên và địa chỉ của người khiếu nại.
- Tên và địa chỉ của cơ quan, tổ chức, hoặc cá nhân bị khiếu nại.
- Nội dung cụ thể và lý do khiếu nại, kèm theo các tài liệu liên quan cần thiết và yêu cầu giải quyết.
- Người khiếu nại cần ký tên hoặc điểm chỉ vào đơn.
- Bước 2: Gửi đơn khiếu nại: Sau khi hoàn thành, đơn khiếu nại cần được nộp cho Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường của địa phương nơi xảy ra vấn đề.
Hình thức 2: Khiếu nại trực tiếp
Người khiếu nại có thể trực tiếp đến các cơ quan chức năng để nộp đơn khiếu nại. Lúc này, người tiếp nhận sẽ hướng dẫn chi tiết và ghi lại nội dung khiếu nại theo quy định.
5.2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Nếu việc khiếu nại không đem lại kết quả mong muốn hoặc hồ sơ đã đủ điều kiện nhưng vẫn bị chậm cấp Giấy chứng nhận, người dân có quyền khởi kiện.
- Đối tượng khởi kiện: Bao gồm các quyết định hành chính hoặc hành vi của cơ quan chức năng liên quan đến việc chậm cấp Giấy chứng nhận dù đã đáp ứng đủ điều kiện.
- Thủ tục khởi kiện: Theo quy định tại Điều 31 của Luật Tố tụng Hành chính 93/2015/QH13, hộ gia đình và cá nhân có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện, nơi có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Trên thực tế, các quyền này có thể gặp khó khăn trong quá trình thực hiện, thường là do nhiều người chưa hiểu rõ về quy trình và cách thức thực hiện những quyền lợi của mình. Do đó, việc nắm vững các quy định và thủ tục sẽ giúp người dân dễ dàng hơn trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
>>> Hướng dẫn chi tiết thủ tục sang tên sổ đỏ cho con mới nhất năm 2025.
Kết luận
Thủ tục làm sổ đỏ lần đầu năm 2025 đã được cập nhật theo các quy định mới nhất. Quy trình làm sổ đỏ này thực tế không quá phức tạp nếu bạn nắm rõ các bước cần thực hiện và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cần thiết. Đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ tài chính và tuân thủ đúng theo quy định sẽ giúp bạn tránh được những rắc rối khi xin cấp Giấy chứng nhận.
Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi nào liên quan đến thủ tục làm sổ đỏ, hãy liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Việt Cường theo số hotline 09.2424.5656 hoặc ghé thăm văn phòng trực tiếp để được tư vấn chi tiết và hỗ trợ kịp thời.
>>> Giải đáp: Thủ tục sang tên sổ đỏ từ mẹ sang con có phức tạp không?
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN VIỆT CƯỜNG
Miễn phí công chứng tại nhà - Phục vụ 24/7
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Việt Cường: Thạc sĩ Luật học, nguyên là Giảng viên Trường Đại học Luật Hà Nội, Thẩm phán, Phó Chánh tòa Dân sự, Chánh tòa Lao động, Tòa án nhân dân tối cao. Ủy viên Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao. Giảng viên kiêm chức đào tạo Luật sư và Thẩm phán của Học viện tư pháp.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 184 Dương Bá Trạc, phường 2, quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh
- Hotline/Zalo: 09.2424.5656
- Email: ccnguyenvietcuong@gmail.com
Tin liên quan
